所有reits基金净值(reits 基金配售比例是什么？)

reits 基金配售比例是什么？

基金配售比例是指新基金认购的金额超过了发行的金额，这种情况下就会按比例分配给投资者。

比如：发行基金A，基金净值为1，发行10亿元，募集期一个交易日，募集期过后，累计认购金额为20亿，某一投资认购了100万元的基金，那么按比例配售后，投资者最终只能获得50万的基金份额

REITs的资产负债率一般可达多少？

从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右.上市公司略微偏高些,但上市公司资产负债率一般也不超过50%.其实,不同的人应该有不同的标准.企业的经营者对资产负债率强调的是负债要适度,因为负债率太高,风险就很大;负债率低,又显得太保守.债权人强调资产负债率要低,债权人总希望把钱借给那些负债率比较低的企业,因为如果某一个企业负债率比较低,钱收回的可能性就会大一些.投资人通常不会轻易的表态,通过计算,如果投资收益率大于借款利息率,那幺投资人就不怕负债率高,因为负债率越高赚钱就越多;如果投资收益率比借款利息率还低,等于说投资人赚的钱被更多的利息吃掉,在这种情况下就不应要求企业的经营者保持比较高的资产负债率,而应保持一个比较低的资产负债率.其实,不同的国家,资产负债率也有不同的标准.如中国人传统上认为,理想化的资产负债率在40%左右.这只是一个常规的数字,很难深究其得来的原因,就像说一个人的血压为80～120毫米汞柱是正常的,70～110毫米汞柱也是正常的一样,只是一个常规的检查.欧美国家认为理想化的资产负债率是60%左右.东南亚认为可以达到80%.

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本文首发自公众号：船长理财

金融系船长说明：reits基金真像一些文章里写的那样是稳健的投资？reits基金最长的封闭期达99年、浮动管理费可以不经过持有人同意就能改变……除了这些，投资中又有哪些风险，我们结合了本次发行的9只公募reits以及海外市场的经验，跟大家分享一下，有哪些坑是你可能忽略的。

正文开始：

本周，我国第一批审核通过的9支公募REITs基金正式开始募集期，也就是说大家可以正式投资公募REITs基金了。

REITs(RealEstateInvestmentTrust)全称“不动产信托投资基金”，顾名思义，它主要的投资范围是不动产。

我们平时买的基金，白酒、医*、新能源等等，主要指的是处于这些行业内的上市公司，比如茅台五粮液之类，基金持有这些公司的股票。

简单来说，你想买茅台的股票等着它升值，但是一手20多万起步你买不起，就去买一个有茅台的基金就可以了；同理，你想买房做投资，但是一套房几百万你更买不起，那就买一个REITs基金就可以了，它投资房地产，四舍五入你也就是房东了。

对应来看，买股票型基金我们看的是公司股价的上涨+每年股票的分红给我们带来利润，REITs基金看的就是房价的上涨+每年收的房租带来的利润。

是不是有人觉着这个模式挺眼熟的？深房理直呼内行哈哈。

当然公募REITs和深房理最本质上的区别就是是否合法，是否有监管部门全程介入，另外深房理涉及到一些违规发放的贷款和影子银行的事儿，我们今日暂且不表。

公募REITs的投资范围不止房地产，欧美发达国家的REITs基金发展了很多年了，涵盖很多层面，像公寓、商场、工厂、医院、酒店、基础建设等等种类都有。

今天我们要说的9支公募REITs基金，是我国第一批审核通过的REITs，包含了京津冀、长三角、雄安新区、长江经济带、粤港澳和海南六个国家重点区域，投资范围涵盖了包括高速公路、产业园区、仓储物流、垃圾及污水处理在内的基建项目，起投点1000元。

可以说第一批审批下来的公募REITs基金项目还是比较优质的。

如果你想要投这些基金，只需要花1000元你就可以参与咱们基建狂魔的设施建造了。回头出去玩儿的时候就可以跟人吹牛B说：咱们现在跑的这条高速公路就是我出钱造的！

那可能大家就有些疑问了：像高速公路、污水处理这些的，这怎么才能升值呢？

这我们就要说到了，REITs不光持有这些地产，还会负责管理。因此这部分利润就是收上来的租金，或者经营产生的收入。

这里再给大家简单说一下我国这次发行的公募REITs的投资结构。

这个图比较复杂，简单来讲就是你给REITs基金投钱，基金把募集上来的钱给到项目公司，项目公司拿到钱然后去经营那些高速公路仓储物流的项目就可以了。等到赚了钱，利润100%给到项目公司，项目公司再分配到公募REITs，再以一定的比例回到你手上。

比如高速公路，每辆车路过收费站交的过路费，都有你一份；比如仓储物流，每个人网上购物所产生的仓储费物流费仓库租金，也都有你一份；比如产业园区，将来假如腾讯阿里百度美团集体搬家到新的园区里了，他们交的租金也有你一份。

还有一个优点就是强制分红，本次募集的9支REITs中，7只要求为“每年现金分配不低于可供分配金额的90%”，广州广河高速REIT要求不低于95%，东吴苏州产业园REIT要求前两年分配100%，之后每年90%。

别着急啊，看我们给大家来分析一下这个公募REITs，看完了你再感受一下到底合不合适。

1.买它100万？不好意思你根本买不到

本次发售公募REITs采取战略配售+网下投资者+公众投资者的配售方式。战略配售就是母公司和下属关联公司必须认购20%，再加上其它战略合作伙伴，总共认购多少呢？

这就只剩下28%的份额了，这28%还要再经过网下投资者，这指的可不是我们这些基民，而是银行、基金公司、保险公司、信托公司等等机构，最后才轮到大众投资者。

给大家整理了一个表，显示了本次9支公募REITs的募集金额和配售比例情况。

可以看到，原本都是募集十几个亿、几十个亿的项目，到最后配售给公众投资者的份额，最高的只有4个多亿，低的才8000多万。

这就不可避免地会产生超配的现象。5.31和6.1两天募集期下来，9支REITs总募集资金达到了340亿，最多的配售比例也没有超过10%，最低的才1.5%……

稍微大点儿的基金公司，发行个新基金怎么也得几十个亿甚至上百亿的规模，这次公募REITs给到大众投资者的份额确实是有点儿不够看。

传统基金的手续费由4部分组成：认/申购费+赎回费+管理费+托管费。其中管理费和托管费是固定的，认购费根据买的金额多少而定，赎回费根据持有天数长短而定——这些都是明码标价给你写好了的。

这9支REITs虽然大面儿上来讲基本都是固定手续费+浮动费率的方式，但是具体到细则上，每支的收费规则都不一样。随便挑俩给大家简单解读一下。

以中金普洛斯REIT为例，固定管理费为0.7%每年，浮动部分以“当年仓储租赁收入（I）”为基础，首年为I*5%，次年开始，浮动费率R随I变化：

另外，由于基础设施项目购入或出售等因素引起仓储租赁收入变化的，基金管理人可以调整R，无需召开份额持有人大会。也就是说，比如普洛斯过几年租金上涨了不少，他们就可以直接调整这个R的比例，不需要经过你投资人的同意。

再看一个广州广河高速，其固定管理费分为两部分，太长了我就不写了，有兴趣的可以自行阅读一下。

我们可以简单理解为：每季度以基金净资产为基数收年化0.115%，每月以营业收入为基数收1.37%。

而浮动部分可以简单理解为如果实际营收比每年预计营收高，还要按比例再收一部分。

哪怕是我这种专门从事这项工作的人都看得脑袋都大了，就更别提普通投资者了……实在是过于复杂，十分劝退。

这次的9支公募REITs里有5支仓储物流、产业园区的项目，是归项目方所有的，属于所有权类的REITs；而剩下4支高速公路、垃圾处理这些，项目方只有经营权，没有所有权，它们是属于经营权类的。

对于经营权类的REITs基金，存在一个概念叫“底层资产存续期”。

以首钢绿能举例，它的存续期是21年，这个存续期我们可以简单粗暴地理解成基金的封闭期，也就是你买了这支REIT，21年内不能赎回，只能在场内进行交易。

投资人老张拿了3年不想继续拿了，可以把他自己持有的份额卖给投资人老李——但是无论如何这些钱都是项目方要用够21年的，不可能提前还给投资人。

而这么长的封闭期，本身就是一个劝退点了，这里还有个更离谱儿的：广州广河高速公路的封闭期是99年……基本可以当传家宝了。

什么意思呢？咱们还拿首钢绿能来举例。虽然首钢绿能这个基金的封闭期是21年，也就是到2042年，但是其中，首钢绿能处理生活垃圾的行政许可有效期到2022年，持有的《电力业务许可证》有效期到2035年，这两个许可比基金封闭期的时间都短，如果到期之后没续上，就会对项目本身的经营产生非常大的影响。

换句话说，经营权类REITs里存在“基金没到期，但经营权不给续了，项目先黄了”的可能。

我之前看到有别人科普说，公募REITs不是投资房地产和基建设施嘛，跟股票股市的涨跌没有太大的直接关系，比较适合做分散投资，降低整体风险。

但是其实你去看一下欧美成熟市场历年的REITs收益率就知道了。

REITs的收益来源主要来自于租金分红+资本利得。分红确实很稳定，一直都在3、4个点，但是它的资本利得部分依旧是股市大涨的时候就高，股市大跌的时候也跟着跌。

撑死只能说我国本次首批发行的9支REITs因为是涉及基建方向，可能受股价波动的影响不会特别大，但并不代表以后发行的REITs也跟这次一样，所以说REITs并不能完全规避市场波动的风险。

根据相关要求，基础设施REITs未来3年净现金流分派率不能低于4%（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值），各家公司预估下两年收益率大部分在4%-9%，浙江杭徽高速公路高一点在10%以上。

而实际上我们简单计算一下，还是以首钢绿能为例。

它募集了不到12.5亿，本年可供分配金额在7400万，按这个比例的90%，也就是说今年分配给投资者的在6600万左右。

根据其它几家公司的招募说明书计算下来，收益率高于4%是肯定没问题的，但是你要真说有多高……大概就跟债券型基金差不多。

从这一点来看，大家说公募REITs可以抗通胀，我也持保留意见，毕竟从数字来看，真实的通胀率一年基本在7%左右，像产业园区、仓储物流这种至少在前几年大概还达不到这个数字。

况且，在这么长的封闭期内，我不觉得有多少公众投资者真能拿十年二十年的，总归是要转到场内进行交易的。而一旦想要卖出的人比想要买入的人多，势必就会产生“折价”的现象。

就像咱们买演唱会的票，一开始票都让黄牛抢走了，这时候想买票的人很多，黄牛就加价卖，一张1000的票很可能被卖到34千。但是当演唱会快开始的时候，想买票的人变少了，黄牛卖不出去票就只能降价卖，这就是折价。

放到REITs上也一样。想把REITs卖出的人就相当于黄牛，急着脱手找人接盘，但是没多少人买，就只能把价格压到比较低才有人接手，跟卖股票的道理一样。

这么一来本身赚不了几个钱，还得压价格，说不定最后反倒不如真去投个债券型基金。

想买公募REITs基金并不像我们在支付宝上买普通基金那么简单，它的风险评级在所有基金里是属于最高级别的，需要你有足够的投资经验和风险承受能力才能进行投资。

我们都知道股票型基金风险高，但它有个限制，就是持仓的每支股票最高不能超过10%，这就使得基金经理必须把钱进行分散投资，少则投数十只股票，多的上百只也有。

但是REITs不一样，它可以把全部资金都投入到一个项目或者一片不动产上，这就造成它的盈亏跟这一片房子的情况有极大的联系，极端情况下，比如这片房子开发商做的豆腐渣工程，没过几年整片楼都塌了，你的资金甚至有可能一分都收不回来。

第一批公募REITs基金如果真的要投，我只能说也是支持国家基建事业了，抱着为建设祖国大好河山，给国家增砖添瓦的心情做出一份自己的贡献，说是用爱发电也没什么问题；

从投资角度来讲个人认为是不值得的，性价比没那么高，投起来也比较麻烦。至于收益……既然有收益相近、且更成熟的债券型基金，何不老老实实选择站在巨人的肩膀上呢？如果追求更高一点的收益，股票型基金也不失为一个好选择。

在这方面，我们还是建议先“保守”一些。基金上市交易后，我们会跟踪研究场内交易价格，用于后续家庭配置使用。

我是金融系船长，一名基金主理人。我们团队从2009年开始协助家庭做资产配置，在2012-13年，2018-19年A股估值中枢以下的位置都成功帮助很多家庭将足够比例的资金配置到股票型基金中，在2015年泡沫前后进行了大幅减仓，保留了收益，并在2016、17年暂别A股，进行港股配置，收获了港股周期的收益。 2020年开始，我设立家庭理财账户【超越哥伦布】和【陪伴哥伦布】，帮助更多投资者更简单地资产配置。

1000元就能参与国家基建？公募REITs有哪些你不知道的深坑！

REITs基金你不得不了解的事

全文共2228字需要阅读6分钟

随着REITs基金发售的临近，这类创新产品引起了大家广泛的关注。这类产品非常之特殊，和以往大家接触的任何传统公募基金都显著不同，因此在火热之余，不妨先“冷“下来了解以下关键词：▼

“三个不”

不能赎回！！！

过往大家购买的公募基金，无论是开放式还是带封闭期、持有期，总是可以赎回的，无非等待的时间长短而已。

但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回。

不能申购！！！

REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。

不是按面值发售，不是1元！！！

过往公募基金发行，基本都是按面值1元发行，但REITs基金的发行非常不同，采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。

先由发行机构公布询价区间，经过网下投资者的询价后确定发行价，网上投资者按此发行价认购。询价区间下限最低2.1，询价上限最高14元。

下面总结了首批9只REITs基金的询价区间：▼

“四个可以”

说完不能的，那说下普通投资者可以参与的交易方式：▼

可以认购：

在相应基金认购期，投资者可以参与基金的认购发行。网上面向公众投资者的认购日当前为6月1日，认购价格按照各基金询价结果为准。投资者可在开通权限后，通过我司的场内基金认购相应产品。

可以买入：

REITs基金上市交易后，投资者开通权限后，可通过二级市场买入对应基金份额，价格按实时市场价格。

可以卖出：

REITs基金上市交易后，可通过二级市场卖出已有的基金份额，价格按实时市场价格。

可以转托管：

客户通过其他途径场外认购的份额，如果希望转入二级市场卖出，可以转托管入场内，流程类似LOF基金转托管。（具体LOF基金转托管流程可戳这里）

“三个要注意”

REITs基金各方面与大家接触的公募基金都有很大的不同，如果要参与，要特别留意以下要点：▼

要注意深交所场内是按份额认购！！！

客户通过我司场内参与深交所对应基金（180开头的4只），根据相应规则是按“份额”进行认购，而不是金额（规则详见招募说明书）！

例如，你输入认购10000份，如果对应基金发售价格是5.5元，则你对应购买的金额为55000元，而不是10000元！

敲黑板，需要特别注意！！！（上交所按金额认购）认购页面会根据不同交易所情况有对应“份额”、“金额”不同标签，请注意区分，另外请务必事前知悉对应产品的发售价格（不是1元）！

要注意可能二级市场有大幅价格偏离！！！

REITs基金无法按照净值赎回，净值为根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在大幅偏离。

上市交易首日涨跌幅限制为30%，非首日限制比例为10%！二级市场交易价格可能比发售价格有非常大的偏离（当然折溢价均有可能）！！！

要注意底层资产影响！！！

与一般公募基金分散投资，单一标的有持仓上限不同，REITs初始发行投资于定向基础设施项目（后续可能收购其他资产），产品表现等受单一项目影响极大。

大家要知悉如下区别：

1. 简单的把国内REITs基金与美国、新加坡的REITs基金类比也是不合理的，在结构设计、税收、管理方式上都有很大不同。

特别是国外REITs基金更多是主动管理，底层投向多个不动产项目，国内目前都是定向投资于单一基础设施，基金表现可以说几乎完全取决于此项目未来的现金流等情况。

2.买REITs基金和买房、当房东是非常不同的！很多无良的渠道或媒体为了“忽悠”投资者，把购买REITs基金说成是买房、当房东，这是非常非常不负责任的。

国内REITs基金根本不允许投资于任何房地产项目，何来买房、当房东？

目前REITs基金仅投资于基础设施，例如港口、工业园、高速公路等。

对于底层资产的情况和交易结构，在各只REITs基金的招募说明书中都有披露，如果您想参与，建议详细阅读（有些长达上千页，主要是对底层资产的披露非常多）！

权限开通

最后我们说下如何在广发证券开通REITs基金场内权限，投资者可通过如下路径线上办理：

路径：易淘金App——我——业务办理——REITs基金权限设置

*可点开查看大图

电脑端

易淘金网站：https://store.gf.com.cn——顶部“网上营业厅”，或PC端广发操盘手软件——顶部“服务”进入易淘金网站——网上营业厅——REITs基金权限设置；找到REITs基金权限设置菜单。

REITs基金相关信息获取

对于REITs基金的法律法规、交易规则、产品相关信息等，强烈建议大家登录沪深交易所专题页面查询学习，网址如下：▼

上交所：http://www.sse.com.cn/reits/home/

深交所：http://reits.szse.cn/

另外，投资者也可登录上交所网站观看培训视频《上交所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）投教培训》投资者可观看，搜索“上证路演中心”。

路径：首页——培训——投资者教育，链接如下：http://roadshow.sseinfo.com/roadshowIndex.do?id=5040

希望大家在了解上述信息，并审慎评估自身情况后再行决定是否参与相应产品的发行和交易。

End

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不动产投资信托基金REITs

REITs的含义，也是一个基金

REITs，是一个英文单词的缩写，直译过来的话，不动产投资信托基金，发音“瑞兹”，国内很多产品叫瑞驰

股票类基金投资股票

债券类的基金主要投资债券

基础设施基金，主要就是通过专项计划等特殊目的载体，间接持有对应基础设施项目的基金，就是REITs基金的大致意思。

有哪些类型？

国内已经发行上市的这些公募REITs基金，大部分投资的都是产业园、园区、港口、高速公路这样的一些基础设施类的一些资产。

收益来源

简单来说，REITs基金就是通过资产支持证券和项目公司等载体，取得【基础设施项目】的完全所有权或经营权利，基金管理人主动运营管理【基础设施项目】来获取租金收费等稳定现金流为主要目的。

REITs基金在国内算是一个比较新的投资品种，在国外发展情况怎么样？

REITs基金最早是可以追溯到上世纪60年代的美国，1960年9月，美国总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，这个法案是允许设立，经历60多年的发展，美国已成为了全球最成熟的REITs市场

截止到2021年年底，一共有217家REITs在美国上市，总市值达到了1.7万亿美元，大约占到了全球REITs市场的68%。

对比之下，我国的REITs发展还是有比较大的一个空间，

国内瑞慈主要可以分成三个发展阶段

1）探索研究

2004年，***在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里面就提出，要积极的探索和开发资产证券化的品种

从这个时候开始REITs开始说到了大家的一个关注，这一阶段其实市场市场对瑞慈产品主要是处于一个探索的阶段，境内其实没有产品上市的，实践上主要也是以境外发行的REITs为主。

2）类REITs阶段

2014年央行和银监会其实发布通知《关于进一步做好住房金融服务工作》，这个通知其实提出了要积极稳健的稳妥的开展房地产投资信托基金为试点，期间发行产品主要是以类瑞斯产品为主，它其实属于所谓的债务性融资，而且是私募发行的一个方式。

3）公募REITs

2020年4月，证监会和国家发改委布“基础设施领域不动产投资信托基金”的试点通知。

2021年5月，首批9只产品发行，拉开了我们国家跟我们REITs发展的序幕

截止到今年4月底，全市场已经有27只产品在运行，发行规模达到908亿，底层资产的类型也是非常多样的，有仓储物流、收费公路、机场、港口等相关的一些交通设施，那么也有水电气热等市政方面的设施，还有一些污染治理、信息网络产业园区等等。

两个大类，一个就是产权类，另外一个就是收费权

高速公路类型REITs就是属于收费权类，REITs基金，就是买高速公路的REITs，

相当于间接投资了高速公路的收费权和经营权，日常的现金流的来源主要就是通过收取过路费

产权类REITs基金除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，很多时候还包括了基础设施项目所处位置的土地使用权，比如产业园区，价值不仅体现在产业园的租金上，还会体现在产业园本身管理水平和升值潜力的上面。

几个知识点

1）原始权益人

原始权益人是项目的原先的资产的项目经营方，是基础项目设施的一个提供方，也是公募REITs发起方和资金的需求方。

对原始权益人的要求非常严格，其实就是对项目本身有严格的要求：

原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷

企业信用文件内部控制健全，最近三年没有重大的违法违规行为

运营三年以上已产生持续稳稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力较好的增长潜力

第四点就是现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性的收入

为什么REITs基金其实它的净值变化比较小？

不像我们平时买的这种传统的公募基金，可能每天晚上都会有一些净值的变化

REITs基金跟我们传统的公募基金是有很大不同，通常是每半年公布一次，主要由瑞慈基金投资标的决定

跟传统公募基金投资股票、债券这些标准化金融资产不同，REITs基金的底层往往是这些园区、高速公路这些基础设施，这些底层资产基金合同约定是每半年做一次资产估值的，所以净值对应并不是每天去变动的。

第二个不同点，运作和退出方式不同

REITs基金一般是封闭式运作的，有一定年限的封闭期

要想退出有两种方式，一个是产品到期后的清算，第二个就是在二级市场交易卖出，就像买卖股票一样，场内价格的变动就是在二级市场交易买卖的时候形成的。

盈利模式，分红+增值

首批9个项目，去年其实都有公告或分红，也确实跟平时买那种权益基金有一点不同。是因为目前我们国内内瑞慈是要求在符合分配条件的情况下，每年分红不得低于一次，并且收益分配比例是不得低于基金年度可供分配利润的90%。

公募REITs基金一个可能的投资收益来源，是分红。

另外一个是增资，如果底层资产的价格上涨，理论上是会刺激相关基金的市场价格上涨，使得投资者有可能获得相应的资产价格上涨带来的资本利得。

既有债性有股性，所以其实从资产配置的角度，瑞斯确实是给我们带来了一种新的投资选择。

与股市和债市的相关性非常低

1999年12月到2020年的12月这20年间，美国市场的权益型瑞慈基金指数和标普500的相关系数是0.57，那和纳斯达克指数的相关系数是0.432，和投资级债券的相关系数是0.197。

从美国市场20年的数据来看，瑞慈和股票债券的相关系数是比较低的，从组合投资的角度来说，是能够起到分散风险的效果，也就是我们通常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

公募REITs是一个值得关注的资产类别

如何购买？

REITs基金份额的发售，分为战略配售，还有网下询价定价，网下配售及公众投资者认购等环节。

个人投资者是可以在公众投资者认购环节进行参与

购买瑞特之后，可能看到自己的净值没有很频繁的变动，但在场内交易时间段会一直变动，就像股票一样会有一个不断的买入和卖出，这个就是它的场内价格。

目前投资者对该种产品认购火爆，每次50万配售出来大概能有个5万以下的金额，根据项目不同而不同，但长期投资改种类型产品，符合未来收益模式。

??欢迎关注【庄园中的图书馆】，记录学习投资生活之感悟，感谢您的关注与厚爱

公募REITs的基金净值保卫战！

编者荐语：

截至4月21日收盘，中关村REIT距离跌破净值仅一步之遥！

北京睿信投资是基金业协会备案的私募基金管理人。业务范围覆盖私募地产开发基金、商业地产并购基金、不动产证券化顾问、REITs顾问等。

---北京睿信

来源：通达信、北京睿信

中关村REIT的K线图

来源：通达信

产权类REITs会跌破净值吗？

来源：网络

来源：啾啾老汉儿《REITs二级市场阴跌之谜》

reits基金购买后多久可卖出

reits基金的封闭期是20—99年，意思就是reits基金的封闭期最短的20年，最长的99年。众所周知，封闭式的基金在封闭期内是不能赎回的，但是reits基金在封闭期内是可以卖出的，不然持有某reits基金，等到90年以后再卖出，持有者都不知道到哪里去了。reits基金认购之后持有者可以等到场内上市交易的，大概两三周的时间会上市，上市之后可以像卖股票一样的卖出。基金在封闭期可以通过证券经纪商，在二级市场卖出。持有者可以在二级市场找愿意买该基金的买家。双方协商好价格以后，即可将自己持有的封闭期的基金转让给他人。如果在认购期后想要购买reits基金份额，也只能通过二级市场买入。使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。需要注意的一点是：reits基金无法按照净值赎回，因为基金的净值都是根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在折溢价。看完以上的介绍，相信你对reits基金封闭期是多久这个问题有了更好地了解。最后提醒：reits基金在封闭期内是不能赎回的，只能在上市后在券商开户交易卖出，需要转到场内。拓展资料一、购买基金后，最快几天后可以卖出一般都是第三天，也就是T+2日。T指的是你购买日。购买日之后的第二个工作日可以赎回。举个例子：你星期一下午3点钱购买了某个基金，第二天基金公司做确认，第三天（星期三）可以申请赎回。这样你的购买价格是星期一收盘后的基金价格，卖出是星期三收盘后的价格。这些都是按工作日算，如果中间有节假日是不算的，也就是你周五买了基金周二才能卖出。二、基金买入和卖出技巧基金的买入与卖出技巧，与股票的买入与卖出技巧差不多，其具体技巧如下：1、支撑位买入，压力位卖出，即当基金净值走势下跌到下方某一支撑位，比如，下方的低位时，出现反弹的情况，则投资者可以进行买入操作，当基金净值走势上涨到上方某一压力位，比如，上方的某一高位，受到压制，拐头向下运行时，投资者可以考虑卖出手中的基金。2、根据市场行情进行买入、卖出操作，即当市场行情较好，基金处于上升通道时，投资者可以进行买入，或者加仓操作，当市场行情较差，基金处于下降通道时，投资者应考虑进行卖出，或者减仓操作。3、根据投资标的的走势，进行买入，卖出操作，即当基金投资标的物处于上涨状态，后期会继续上涨，则投资者可以考虑适量的买入一些，当基金投资标的物处于下降状态，后期会继续下降，则投资者可以考虑卖出操作。

在支付宝上可购稳红买高收益的reits的髙收益基金有哪些？

基金高收益就有高风险一般净值型基金收益高一点但有风险当净值低于买入时净值时那就亏损反之就赚了买入卖岀都有费率

摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A 005613 净值 公告 点评 分析 估值 业绩 基金经理 分红 数据_易天富

季报日期：2022-06-30

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更新日期：2023-04-10

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张军上任时间：2021-01-07

张军先生:硕士,毕业于上海复旦大学。曾担任上海国际信托有限公司国际业务部经理,交易部经理。2004年6月加入上投摩根基金管理有限公司,先后担任交易部总监、投资经理、基金经理、投资组合管理部总监、投资绩效评估总监、国际投资部总监、组合基金投资部总监,现担任投资董事兼高级基金经理。自2008年3月起担任上投摩根亚太优势混合型证券投资基金基金经理,自2012年3月起同时担任上投摩根全球天然资源混合型证券投资基金基金经理,自2016年12月起同展开∨收起∧