全兴商业模式基金怎么样(兴全基金和全兴基金是一个基金吗)
兴全基金和全兴基金是一个基金吗
不是一个基金
兴全基金的实力怎么样呢，想要学学投资理财了
兴全基金可以的，对于投资新人来说怎么样认购基金是很重要的，一般新人看到有几千只基金可供选择的时候根本不知道买什么，也不知道什么基金适合自己，很多新人也搞不清楚基金短期收益并不代表买了以后就能赚这么多，毕竟很多基金是跟着市场行情走的，还是有一定的风险。以我的经验来看，单就选基金来说，最好的就是挑有经验、以往中长期业绩好的基金经理，就比如兴全基金的董承非，他自己管理的基金不论从一年还是三年五年来看，都实现了净值的稳步上涨，像他管理的兴全趋势基金，十几年来的年化收益都超过了20%，相当可观了。所以想学投资理财的话，选个好基金坚持投资下去的话，问题不大。
基金适合长期持有，这个长期是多长？
2019年，公募基金的规模和盈利水平创新高，在大众理财意识觉醒的当下，公募基金成为越来越多人的理财首选。
都说买基金省时省力，长期持有基金就能够获取稳健收益，然而问题是：长期是多长呢？任何基金都适合长期持有吗？
01 不同类型的基金，最佳持有时长各不相同。很多投资人买入基金之后，遇到的第一个问题就是，基金要持有多长时间才能获得最好的收益？一年、三年还是五年？
持有的时间短了，我们害怕错过后期的涨幅；持有的时间太长，我们又害怕遇到市场牛熊转转，基金收益变成“纸面收益”，变成“镜中花”“水中月”。
首先，根据数据统计，基金获取正收益的概率与基金持有时长呈现正相关数据显示，无论是权益类基金还是债券型基金，持有时间越长，赚钱的概率越高，这一结论，基本符合我们对于基金适合长期投资的认识。
具体来看，权益类基金持有时间达到8年，基本上可以100%保证正收益；债券型基金的风险则小很多，持有时间超过2年，基本上可以保证100%正收益。
当然，这里也有一个统计学的漏洞。数据统计过程中，只有基金存续时间够长，才能够被统计收录，那些业绩糟糕的基金早就清盘退市了，他们的表现无法在数据中体现。
市场上，我们很难保证自己买入的基金长期存续，有些烂基金，持续时间长依旧亏损，最后只能清盘退场。这就是“幸存者偏差”了。
其次，不同类型的基金，“长期”的概念各不相同除了追求正收益，我们买基金还追求“赚的多”，因此在衡量“长期持有”具体是多长时间的时候，我们还得考虑目标基金的年化收益率。
众所周知，股票市场是周期性波动的，资本市场几乎没有单边走高的股市。因此，基金并不是持有时间越长越好，而是赚钱效率越高越好。
对于权益类基金而言，持有时间3-5年，获取10%年化收益的概率最高。A股市场通常以5年为一个周期，上下波动，在市场进入下行周期之前，卖出基金、止盈出场，能够提升基金收益。
对于债券型基金而言，它与股票市场的联动很小，想要达到年化收益5%，持有时间要长于权益类基金。一级债券基金持有时间10年、二级债券基金持有时间9年，基本上可以保证获取5%的年化收益。
综上，基金持有时间越长，赔钱的概率越小；但是想要获取更高的年化收益，持有时间就并非越长越好。权益类基金的最佳持有时长为3-5年，而债券型基金想要获取更高收益，最佳持有时间更长。
02 并非所有的基金都适合“长期持有”买基金就是买船票，只有结实的船体、靠谱的船长才能保证我们驶向财富的彼岸，而不是中途“沉船”。
首先，风格文件的基金更适合长期持有。股票市场短期获取超额收益并不难，你运气来了，恰好踩准了市场节奏，就能够达到；但是想要长期战胜市场，就要看投资人的能力了。选择长期投资的基金，一定要关注它的投资风格。我们倾向于选择十年翻五倍的基金，而不是一年翻五倍的基金。前者能够看出真水平，后者运气成分更重，业绩很难持续。
优秀的基金经理投资风格稳健，无论市场如何变化，他都能坚持自己的投资原则，而不是随波逐流。这样的基金，风格稳定，长期业绩突出，适合长期持有。
其次，要筛选研投能力出色的基金公司。基金投资从来不是单兵作战，基金公司是基金经理的“可靠后方”，一家好的基金公司能够为基金经理提供强力的支持。我们为什么买基金，而不是亲自下场股市？就是因为基金公司的专业技能，基金公司研投能力的强弱直接关系基金的长期盈利能力。
一方面，我们可以考察基金公司的人才储备，好的基金公司人才凝聚力强，队伍稳定；另一方面，我们可以考察基金公司旗下五星基金的个数，只有一只明星基金的公司不靠谱，旗下基金都能在同类基金中崭露头角，更能说明公司实力。
最后，基金的历史业绩是重要参考指标。历史业绩虽然只能代表过去，无法预测未来，但是对于筛选长期持有的基金而言，非常重要。一只以往表现非常糟糕的基金，你还想长期持有它吗？考察历史业绩时，我们要重点关注长期收益，重点考察那些存续时间长，历经牛熊转换的基金。那些顺利穿越牛熊，业绩波动小的基金更适合长期持有。
以上是我的一点看法，希望对你有帮助，也欢迎在留言区一起探讨。
我是正好，专注小白理财的80后巨蟹男，请关注@正好的成长笔记，和我一起慢慢变富。
码字很辛苦，新手求祝福，请您点个赞！
共享单车商业模式画布怎么画
共享单车商业模式画布可以通过以下几个步骤来绘制：1.确定商业模式的起点：在画布的最上端，我们可以写上“共享单车商业模式”的题。2.确定目用户：纤中在画布的左侧，我们可以画一个框，题为“目用户”。在这个框中，我们可以写下共享单车的主要用户群体，例如上班族、学生、游客等。3.确定价值主张：在画布的中间位置，我们可以画一个双环的图，题为“价值主张”。在这个环中，我们可以写下共享单车提供的核心价值，例如方便、快捷、环保等。4.确定关键业务和重要合作：在画布的右侧，我们可以画两个框，分别题为“关键业务”和“重要合作”。在“关键业务”框中，我们可以写下共享单车运营的关键业务，例如车辆维护、用户服务、市场推广等。在“重要合作”框中，我们可以写下共享单车与其他企业或机构的合作关系，例如**部门、自行车制造商、数据技术提供商等。5.确定盈利模式：在画布的下端，我们可以画一个框，题为“盈利模式”。在这个框中，我们可以写下共享单车的主要盈利方式，例如租金、押金、数据服务等。6.确定关键资源和关键流程：在画布的两侧，我们可以分别画几个框，题为毁旦山“关键资源”和“关键流程”。在“关键资源”框中，我们可以写下共享单车运营所需的关键资源，例如车辆、停车位、移动支付等。在“关键流程”框中，我们可以写下共享单车运营所需的关键流程，例如车辆调度、用户注册、投诉处理等。7.完成画布：最后，我们可以根据实际情况在各个框之间添加箭头或连接线，以表示它们之间的关系。通过以上步骤迟旁，我们可以绘制出一个基本的共享单车商业模式画布。
他们为何都在推荐兴全商业模式基金
早上小兴又被刷屏了，原因是很多朋友昨天在第一财经频道上看到兴全商业模式基金，被海通证券研究员推荐了，于是纷纷截图。
节目长度3分钟，
请在WiFi环境下观看本视频，
流量大户请随意。
CBN市场零距离·一周基金
第一财经CBN的电视截图画面
同时，海通证券还发布了《兴全商业模式优选基金投资价值分析》的报告，欲索取全文请在后台回复“商业模式报告”或“sym**g”。
虽然这已经不是第一次上电视了，比如兴全轻资产什么的也有过类似推荐，但是看到兴全旗下基金纷纷凭借优异的表现收到市场的肯定，小兴还是很激动啊。
这种感觉，就像是之前介绍过的日剧《重版出来》里，出版社销售发现他们推荐的漫画书，在很多没有合作关系的地方也得到推荐时候，脸上呈现出的
幸福感
销售员发现因为漫画书的品质佳，
书店竟自发向读者推荐
还有电视台的节目也向观众主动推荐
见此景象，销售们脸上都洋溢着浓浓的幸福感~
小兴看到兴全商业模式基金上电视也是这样的表情
不过言归正传，其实最近兴全商业模式基金可是屡次登上报纸、杂志和电视媒体哦。
《陆家嘴》杂志对兴全商业模式基金的报道
那么，是什么原因吸引媒体纷纷把目光投向兴全商业模式基金呢？
这当然还是因为兴全商业模式基金近一段时间以来持续稳定的表现。
据银河证券数据,截至2016年8月19日,本基金今年以来、过去一年、两年、三年业绩表现均居同类前1/10。过去两年净值翻倍，表现位居同类第9，基金成立以来年化增长率达到27.72%。
截至2016年二季度末，晨星、银河、海通、天相等七大权威基金评价机构都给予兴全商业模式基金最高的五星评级，第三方评价机构公认★★★★★基金。继兴全轻资产、兴全合润后，兴全商业模式成为兴全基金第3支“五星大满贯”基金。
兴全商业模式基金成立以来业绩走势
数据来源：Wind数据截至：2016年08月19日
好的基金产品，正慢慢被大家所发现。
风险提示：投资有风险，请谨慎选择。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成基金业绩表现的保证，请仔细阅读《基金合同》、《招募说明书》及相关公告。
更多精彩原创的理财资讯、投资知识
请关注官方订阅号“兴全基金”
如何再次提高基金收益率？
可以参考下面这个思路：
在资产配置的权益类部分基金中，百分之七十是长期优秀基金为核心配置，百分之三十用来追逐热点为卫星配置。
一：富国新动力、兴全商业模式、华安生态优先、易方达新收益、安信新回报等，为核心配置，这个不用动，长年持有就行了，净值属于自然增长。华泰柏瑞价值、国泰聚信等平衡配置类也可以适当加起来，很多时候能增厚收益。
二、生物医*、生物科技指数所代表的医*类；泰达消费红利指数、中欧品质消费等消费类；金鹰信息、广发高端制造等太阳能新能源类；嘉实、国泰家族的新能源车类；广发建筑材料指数、融通行业等建材机械类；各种沪港深类港股类；广发基金家族电子类；嘉实新兴、国投瑞银新兴、鹏华新兴、华宝新兴等各种新兴类。还有各种科技ETF等。这些板块半年来一直在做热点轮转，每种板块准备好四五只基金，及时跟踪买入就行了。每种板块一般在八天至三十二天之间做好三次接力，因此最好用C类。
三、上述第二种操作方法，适合勤快、闲不住的人。文静、老实人图个清净，就不要折腾，按照第一项做就行了。该健身健身，该唱歌唱歌?，该画画就画画?，该旅游就去旅游…。
城市更新怎么玩？地产基金、开发商及服务商的角色与模式剖析
推荐课程
青岛：举办“新形势下城市更新片区综合开发项目F+EPC、EOD模式落地及财务测算双线实务
08月17日—20日青岛市（直播同步）
青岛：举办“盘活存量资产扩大有效投资的政策解读、运作落地模式”实操培训班会员
08月17日—20日青岛市（直播同步）
近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。随着核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺已成为现实，城市更新也从“大拆大建”进入到了新的阶段，其中围绕着存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。本文将从城市更新的主要参与者：地产基金、开发商以及服务商的角度以案例的形式对城市更新展开分析。
城市更新的参与者
城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。
城市更新前期的参与者为**，后期的主要参与者有投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
投资机构——城市更新阶段早期参与者
一、城市更新介入模式和项目操作流
房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。
二、围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
三、改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
四、改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例
高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）
开发商——城市更新新阶段全面参与者
一、以万科为例：
万科目前已从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：
1、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体；
2、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行更新改造。
二、万丈资本——地产基金运作模式：以上海企业天地3号项目为例
万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资；
目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目；
由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。
三、北京万科——“曼哈顿计划”：以北京西单商场改造为写字楼为例
北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价；北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。
四、上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例
在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。
五、上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：以哥伦比亚公园为例
上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取物业，对项目更新*部改造后，重新定位为商办综合体，仍有由上海万科产城发展空星商汇负责运营管理，目前仍在招租。
服务商——城市更新新阶段轻资产介入者
以世联行为例：
1、世联行：城市更新介入模式与项目操作流程
世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目，资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求外部资金方，并通过专业能力进行对项目进行策划、定位及装修改造，并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值。
2、世联行：以上海长宁、苏城项目为例
发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁并改造了上海长宁、苏城两个项目；在改造升级阶段，世联行进行了具体项目的操盘，统一策划定位、装修；在运营阶段，世联行则输出旗下多样的资管服务和品牌，如小贷、小样等，最终两个项目均实现了租金溢价。
3、其他服务商：合富辉煌集团旧厂房改造试水案例
合富与关联企业邦华合作对破旧厂房改造更新为创意园—“一创社区”；合富进行前期咨询，由邦华进行项目投标、承租项目十年租期并负责工程改造，持有运营阶段则由合富进行招商和旗下物业主导运营，该项目入驻率达95%，租金溢价20%。
不同主体介入城市更新的总结
一、各主要参与方对城市更新项目偏好分析
通过对开发商、投资机构、服务商等主要城市更新参与者的探索模式及成功案例进行剖析后，可以发现他们投资项目偏好不同，项目运作模式、成本、周期及回报率等均有不同的诉求和特点。
二、城市更新轻重模式之分
三、城市更新机会点总结
城市更新作为房地产未来持续发展的重要引擎，市场潜力广阔，其中存在着并购红利、资本红利、运营红利、政策红利。与传统房地产的“开发-销售”链条相比，城市有机更新下，房地产链条转变为：“投资-改造升级-运营-退出”，房地产配套服务需求急剧增长，机遇与挑战并存！
模块一、“十四五”地方**投融资模式的重构与投融资新逻辑
（一）**投融资模式重构三步奏解读
1、**融资平台公司职能的重新定位
2、地方投融资交易结构的转变
3、提供基建及公共服务市场化模式的转变方式
4、新形势下的地方**隐性债务的形式及化解
5、地方**和**平台公司投融资的负面清单
6、城投公司投融资的正面清单及难点解析
7、城投公司通过上市完成转型升级的典型案例
8、城投公司转型后主导地方基础设施建设的机遇和挑战
9、PPP、ABO、EPC+F等模式的实施风险与应对策略
（二）新基建与**投融资新理念
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分**投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、授权开发+做大做强平台公司
5、合规安排**资金的多种使用方式
6、土地最终产出与项目包装的紧密结合
7、大基建时代的综合平衡
8、结构化融资过程中对优先和劣后的安排分析
9、运用**债券撬动基建投融资的实务
模块二、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、**购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金
4、土地储备项目**采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金返还模式是否可行，土地出让金可否融资
6、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
7、什么是产业地产？产业地产项目有哪些开发模式
8、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
9、**授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
10、“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定及操作模式要点解析
11、生地熟地毛地净地的区别
12、不经过招拍挂而获得土地使用权的政策要求
13、**同时授权一二级开发的条件与政策依据
14、如何分析片区项目的可融资性？
15、专项债解决土储资金的模式与要点
16、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
17、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
18、以土地出让金为主要产出的项目如何融资？
19、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项
20、如何实现土地开发一二级收入联动
模块三、土地储备开发主流模式解析
1、传统模式
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式
4、二级赎买一级模式
5、反向委托（或反向购买）模式
模块四、片区综合开发政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型产业模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
模块五、片区综合开发操作联动自平衡模式（产业勾地）
1、设条件拿地
2、带方案拿地
3、前置资格审查
4、点状供地
5、批量供地
模块六、片区综合开发结构化合作运作模式
（一）“**授权+城市合伙人+EPC”模式在片区综合开发应用及案例分析
1、**授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、**授权（ABO）合规性分析
3、**授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
4、**授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、**授权（ABO）市场化融资运用要点及案例
7、**授权（ABO）模式**支付路径的特殊性及合规性安排
8、**授权（ABO）模式如避免**“固化支出”，如何设置“绩效评价”
9、社会资本参与“**授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
10、“**授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
11、“**授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
12、片区综合开发授权模式能否融资，该如何融资？
（二）片区综合开发项目如何实施“投资人+EPC”模式
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”**补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资人+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
模块七、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方**利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方**配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方**授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、**和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、置换为单一权利主体的一二级联动模式
7、**与市场合作模式下一二级联动模式
8、地方**+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
9、属地企业或居民（村民）自主更新模式
10、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（七）城市更新相关案例解析
模块八、EOD模式运作实务
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD模式6大主要收益来源财务分析
3、EOD模式下的参与主体分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD项目三大落地投融资模式
6、EOD适宜的四大项目领域
7、EOD项目策划和落地的核心要点
8、EOD模式中的“采购工程”和“购买服务”的问题与操作要点
9、EOD模式相关案例解析
10、EOD项目融资（核心是一二级联动）
模块九、园区（片区开发）运营管理与增值服务策略
1、园区运营的四大模式分析；
2、园区运营模式选择的因素分析；
3、园区运营方案设计；
4、园区产业运营服务设计；
5、园区服务的盈利模式分析
（1）园区服务的盈利模式设计
（2）园区服务的盈利效益测算
（3）园区服务的盈利模式实现。
地点
08月17日--20日青岛市
08月24日--27日桂林市
09月27日--30日昆明市
（如因疫情防控需要或政策要求规定无法开展现场培训，届时将改成线上直播进行授课，课后三月内免费通过视频复习本课程，且后期可免费参加一期本内容现场课程）
详情报名：李沐老师13240774118
2022年课程安排介绍
（由于疫情防控，现场网课同步）
举办“新形势下城市更新片区综合开发项目F+EPC、EOD实务专题双线培训班
由于疫情防控成都现场班延后具体通知请关注本号！
05月25日—28日西安市（延后9月）
08月17日—20日青岛市
08月24日—27日桂林市
举办“盘活存量资产扩大有效投资的政策解读、运作落地模式”实操培训班会员
06月22日—25日长沙市（直播同步）
08月17日—20日青岛市
08月24日—27日桂林市
举办“举办EOD模式新政解读、项目运作和回报实操及经济测算案例解析（双线）培训 会员
08月17日—20日青岛市
08月24日—27日桂林市
强监管下的**和城投融资合规新要求和片区开发融资创新模式及金融机构对政信业务的审批要素（双线）培训班 会员
07月20日—07月23日合肥市
08月17日—08月20日厦门市
关于开展双碳能力建设暨碳排放管理师专业技术人员培训班 会员
08月17日—08月20日厦门市
PPP项目执行阶段实务问题处理、PPP项目**方监管要点、项目审计及SPV公司规范经营管理实务（双线）培训班 会员
06月24日—26日长沙市（网课同步）
07月20日—23日合肥市
08月17日—20日青岛市
关于举办乡村振兴专题培训班
07月20日—07月23日合肥市
07月19日—07月22日南昌市
关于举办当前复杂形势下建筑领域项目管理转型的机遇与挑战及项目管理案例运用高级研修班
08月12日—08月15日西安市
08月26日—08月29日贵阳市
09月16日—09月19日郑州市
关于举办“深化改革背景下**采购需求编制要点与风险防范及采购全流程实务解析”专题培训班
07月13日—18日厦门
08月16日—21日成都
09月20日—25日重庆
关于举办建筑领域组织变革背景下工程总承包、全过程工程咨询和建筑师负责制实务操作培训班
08月12日—08月15日贵阳市
08月26日—08月29日郑州市
09月16日—09月19日西安市
关于举办“全国园区转型升级及招商引资、项目推荐研修班”
2022年08月12日—08月15日贵阳市
2022年08月26日—08月29日郑州市
2022年09月16日—09月19日西安市
关于举办“EOD引领多模式运作城镇环境基础设施建设与片区综合开发实务操作高级研修班”
07月22日—07月25日青岛市
08月12日—08月15日贵阳市
08月26日—08月29日郑州市
09月16日—09月19日西安市
举办新基建下业主方总控管理能力提升、EPC新政下设计施工融合管理创效与全过程工程咨询高级培训班
08月12日—08月15日贵阳市
08月26日—08月29日郑州市
09月16日—09月19日西安市
举办“新版《清单计价标准》背景下工程造价全过程管控实战100问与招标采购管理专题培训班”
08月12日—08月15日贵阳市
08月26日—08月29日郑州市
2022年09月16日—09月19日西安市
举办“疫情常态化背景下**专项债基建REITs项目申报包装及平台公司城乡区域建设融资创新实务操作高级研修班”
08月12日—08月15日贵阳市
08月26日—08月29日郑州市
09月16日—09月19日西安市
内训课题>>>片区开发、城市更新、专项债、PPP、平台转型、国企混改、EPC、十四五规划、土地棚改、施工合同、清单计价、国企招标采购、公文写作、BIM等更多课程提供全方位咨询服务！
用基金玩商业，大悦城更潮了
撰文/苏珊（行业分析师）
编辑/付庆荣
房企中报季，已近尾声。重组后的大悦城，首份半年报来得有点晚。
2019年上半年，大悦城投资物业租金及相关物业管理服务收入约为22.07亿元，同比增长28.7%；其中大悦城购物中心租金收入15.46亿元，同比增长24.7%。
剔除去年下半年开业的杭州大悦城、西安大悦城影响后，购物中心租金收入同比增长为9.1%，略高于同期社会消费品零售总额增长率8.4%。
租金增速跑赢大市，这是董事长周政乐于看到的结果。接下来2020-2022年预计陆续开业的9个项目，则给了大悦城加速奔跑的资本。
达到大悦城副总经理姚长林今年4月许下的目标——未来3-5年持有性项目将超过50个——是个大概率事件。
看到大悦城在奔跑，拍手叫好者不少，可鲜有人真正了解过这背后，以基金为主角的资管计划究竟是一盘怎样的棋。
01
三大基金，撑起的规模扩张
一开始做综合体，大悦城走的也是传统路线——买地开发建设的重资产模式。投入大、回收期长，必然影响新增项目的建设和品牌的扩张。虽辅以“以售养持”，但商业步伐一直缓慢。
2008年，西单大悦城开业，是首个以“大悦城”问世的项目。到2011年，开业5个大悦城（西单、沈阳、朝阳、静安和南开）中，4个是收购而来。而后经历过北京安定门大悦城项目难产、烟台大悦城开业等波折过程。整体来说，慢依旧是大悦城给外界的印象。
加速，发生在2018年。这年，大悦城有4个项目落地，其中新开业的3个自持大悦城均是通过基金并购改造实现。
规模上去了，出租率同样坚挺。2013年至今大悦城出租率平均值稳定在95%以上。2013-2018年间，7个成熟项目商户销售额CAGR为17.0%，高于同期租金、出租面积CAGR。后二者对应的数字分别为14.4%、9.4%。
租金的增长核心驱动力来自商户销售额增长，其次是项目面积扩张。这意味着后续随着可出租面积的扩张，总体租金有新的增长空间。
当然，大悦城的加速，不是凭空而来。“大资管”战略的出现，是底层条件之一。在其发展的第三阶段，轻重并举的拓展方式有三种：拿地自建、并购存量以及输出管理。
以2018为例，落地的4个大悦城中，3个为自持，自持项目均通过基金并购改造，开业速度快于自建；另开出了2个轻资产项目（天津和平、昆明螺狮湾）。
项目有别，拓展方式各异，运作基金亦有不同。目前，大悦城有3只房地产基金，包括房地产核心基金（2016年，大悦城向房地产核心基金出让6个购物中心49%的股权）、城市更新并购基金（收购、改造、运营存量商业资产）及区域基金（主要关注北方片区的存量物业）。
于大悦城而言，当下，并购基金扮演的角色戏份最多，表现抢眼。无论是2018年落地3个自持式大悦城，还是2019年首发的第二产品线“大悦城春风里”，身上都有着醒目的“存量”“并购”标签。
今年7月2日，“大兴·大悦春风里”北京落地，是大悦城控股联合高和资本成立城市更新并购母基金之后，并购基金首个投资项目。
大悦城钟情用基金进行存量物业的并购改造，不外乎以下三点：
长线资金全程合作，让大悦城的运营轻起来了，弥补之前扩张慢短板。
2016年，大悦城与中国人寿和GIC（新加坡**投资公司）合作，首创国内第一个房地产核心基金。
GIC之于大悦城的意义，不仅在于持股7.98%以及核心基金LP，其还在项目层面参与投资了烟台大悦城、杭州大悦城和青岛大悦城。天津大悦城项目则是GIC自有物业，托管至大悦城旗下运营。
并购改造缩短项目建设周期（新项目建设期3年，改造只需1年），项目盈利时间大大缩短；
基金运作下，项目盈利模式由传统的“卖项目+租金、管理费收入”模式转变为“基金管理费+资产管理费+持有股权的增值收益”，尽可能规避销售市场的波动风险。
大悦城从开发运营模式向大资管模式转变
资料来源：公司公告、天风证券
本质上来说，把商业地产做成一种金融产品，用不同基金来运营，可满足不同投资人对不同风险的偏好，而非一种简单的融资工具。
在重资产的商业世界中，能轻则轻，也是种法则。基金之外，大悦城轻资产模式玩得正溜。
土地成本水涨船高当下，相比自持项目漫长的开发周期以及收购项目所需的巨额资金，管理模式的输出可能是快速拓宽零售网络并达到规模效应增长的方式之一。
02
大悦城，想做凯德中国学徒？
放眼商业圈，目前大悦城走的资管路，与凯德颇为相似。
三大基金运作商业地产，引入GIC、国寿、高和等合作伙伴，长线资金全程陪跑加快扩张节奏，为REITs积累经验。
对应的是凯德基金模式：发展基金储备开发项目-私募基金收购培育物业-物业成熟产生稳定的现金流，打包或注入REITs退出。
在凯德基金模式中，凯德集团作为资产配置中心和基金平台，将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期，私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。
凯德商用中国信托（CRCT），是凯德基金模式的核心环节之一。此外，还设立了两支专注于中国商业项目的私募基金——凯德商用中国发展基金（CRCDF）和凯德商用中国收入基金(CRCIF)，作为凯德商用中国信托（CRCT）的储备基金来实现资产收购。
通过这样的资金运作，凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs，完整的投资和退出流程。这个模式，有几个关键点：
能否退出，取决于资产本身质量。项目投资回报率，决定其能否正杠杆退出。目前，作为重要退出途径的大陆类REITs平均票面利率5.5%左右，考虑到利息覆盖倍数和发行成本等因素，商场一般要做到6%的Yield才能实现正杠杆退出。
PE+REITs，缺一不可。只有PE没有REITs，私募基金就会缺乏良好退出通道；只有REITs没有PE，缺少成熟物业的孵化过程和渠道，REITs吸收成熟项目的作用减少风险提高。
细分基金功能。以物业区域细分，有新加坡基金、中国地区基金、越南基金等；以物业类型细分，有住宅开发基金、城市综合体（来福士广场）基金、服务型公寓基金、零售物业基金、商用（写字楼）物业基金等。
细分是由大环境决定。新加坡等市场REITs的发展已较成熟，投资者除了机构投资者如保险公司、养老基金、ETF等，还有个人投资者。细分基金匹配不同投资喜好，最大程度上吸引投资者。
而细分基金，不仅可合理分散各种物业类型的风险；还便于管理，使得各个物业得以均衡长期有效发展。
基金模式带来的成果，同样刺激着大悦城的商业野心，跟上老师的步伐是必然。可就目前而言，大悦城的资管模式，距凯德那般成熟还有段距离：
成熟项目数量不同，基金规模不同。截止2018年底，CRCT共持有11个物业，其中6个物业是上市之时就置入，2个是2008-2011年置入，剩余2个是2011-2016年置入。而目前大悦城的成熟项目（在核心基金中）为6个。
另，凯德集团用于中国房地产开发的私募基金和REITs总规模在100亿美元以上，目前大悦城远小于这个数。
内地REITs政策何时放开，存在不确定性。CRCT是凯德地产+金融的核心最后一环，也是最关键一步。若政策暂不放开，改为外资REITs上市，大悦城会面临双层SPV问题。
时机不同。过去十几年是中国商业地产的黄金期，也是购物中心数量急剧增长的时期，这是凯德基金规模得以做大的市场前提。
当下，核心城市的优质地段可遇不可求，零售物业进入存量时代，并购基金由此成为大悦城的资管计划主角。
无疑，用基金的方式做商业，对大悦城来说，的确是盘有诱惑力的大棋，但技有多高，决定着其摘下的果有多大。
推荐阅读
商业很美 无去来处
原创报道，转载授权，找头条君
申购哪些老基金比较好兴全基金怎么样
前者是债基，后者是股基，投资标地和风险情况完全不同。可转债在今年应该会有不错的发展，相对债基来计收益会不错。股基今年仍会上下，难说收益会有多少希望评价时给个五星的，选一下可以解决问题和原创，鼓励一下，需要升级！谢谢
什来自么是数字营销，它如何改变商业模式？
数字营销是指利用数字技术和网络渠道，以数字内容、数据和工具为基础，通过互联网和社交媒体等渠道，以实现品牌推广、产品销售、客户关系管理和数据分析等目的的一种营销方式。数字营销的主要手段包括搜索引擎优化、搜索引擎营销、社交媒体营销、电子邮件营销、内容营销、移动营销等。数字营销对传统商业模式的影响主要体现在以下几个方面：1.提高市场覆盖率：通过数字营销，企业可以通过搜索引擎、社交媒体等平台，扩大品牌的曝光度和影响力，提高市场覆盖率。2.实现个性化营销：通过数字营销，企业可以深入了解客户需求和行为，制定个性化营销策略，提高营销效果和转化首敬率。3.全面提升用户体验：通过数字化技术和移动终端，企业可以实现多维度、跨平台的用户交互体验，提高用户满意度。4.降低营销成本：相比传统的广告、促销等营销方式，数字营销具有精准性、互动性和可追踪性等优势，可以降低营销成本，并提高ROI（投资回报率）。5.重塑商业模式：数字营销的应用可以帮助企业快速应对市场变化，开拓新的商业模式，甚至打破传统产业壁垒，创造新的商业价值。需要指散芹裂出的是，数字营销的成功并非一蹴而就，需要企业在执行过程中持续优化和调整，尤其要注重数据分析和用户反馈冲闭，不断改进策略和体验。
