万科物业市值多少亿(改名强蹭云概念，万科物业公司估值直飙1000亿，老将朱保全持股市值达50亿)

改名强蹭云概念，万科物业公司估值直飙1000亿，老将朱保全持股市值达50亿

万科是中国最会炒股的房地产公司，万科高管是房地产公司中最擅长价值投资的群体。你相信吗？

4月1日，愚人节。中国最大的房地产公司万科旗下的物业管理公司万物云空间科技股份有限公司向港交所递交上市申请，拟登陆港股主板，中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。

当然，这绝对不是个愚人节玩笑。早在2021年11月5日，万科即发布公告，宣布分拆子公司万物云在港交所上市。4个月后的3月30日，万科的申请获得中国证监会受理。兵贵神速，2天后，万科火速提交了招股书，万物云一只脚迈入了港交所门槛。

万物云是家什么样的公司？

招股书称，万物云成立于1990年，是一家全*空间服务提供商，也是由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。目前万物云主要有三大业务：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解決方案服务。

招股书用词很高级、很复杂，但用大白话讲，万物云就是一家物业管理公司，它的前身叫“万科物业”。2020年10月，万科物业正式改名为万物云。为什么要改名？万物云CEO朱保全及万科董事会**郁亮曾很直白的说，万物云不以物业公司的概念上市。

为什么呢？这里面有个大背景。2020年8月13日，贝壳找房在纽交所挂牌上市，贝壳打着“中国居住服务平台第一股”以及SAAS的概念，上市首日市值达到400亿美元，2个月后市值达到800亿美元。万科或许是受到了极大刺激。贝壳上市两个月后，万科便宣布改名，也要蹭一蹭科技概念的热度。

说到底，高喊云科技是表象，真相不过是希望提升估值，为上市提供炒作噱头才是真。

专利科技含量不敌“含爹量”

万物云的科技成色有多深？万物云CEO朱保全在谈到改名时曾举例说，从科技的角度看，已有两家科技子公司被认定为国家高新技术企业，已经获得过百项专利，Tech模块已经成型且具备了BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT连接能力。

万物云到底获得了哪些专利呢？

IPO君随手查了一下，万物云旗下有一家子公司深圳市万睿智能科技有限公司，该公司申请了81项专利信息，不过至少一半还处于审查状态。

另一半通过审查的专利技术含量多高呢？IPO注意到，通过审查的专利大多是涉及到门禁、智能门、可视对讲等社区常用设备的外观设计。如果万物云的子公司就是凭借这类所谓的专利拿到了国家高新技术企业的荣誉，就很让人奇怪了。我们国家的高新科技门槛已经如此低了吗？

让我们来随意抽取一个专利看看。2021年3月该公司申请了一个名为“家居智慧屏（vpad）”的外观设计专利。专利介绍称，“本外观设计产品的用途：用于门禁机的室内中控，还可用于连接家里的网关，联动窗帘，控制智能家居设备”。最关键的来了，介绍称，该专利设计要点“在于外形”。

这个外形，独特在哪里？IPO君眼拙，确实没看出来。如果抠掉左图上方那四个字“万睿科技”，这样的智慧屏在深圳华强北市场上随处可见吧。

在IPO君看来，这一专利最大的特色就是“含爹量”比较高。

突击分红分光3年净利润

放下科技，让我们来看看万物云的真实业绩。

招股书显示，万物云收入主要来自社区空间居住消费服务和商企和城市空间综合服务。截至2021年12月31日，万物云全国在管物业项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38%。

2019年-2021年，万物云分别实现收入139.27亿元、181.46亿元、237.05亿元，毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元；净利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。2021年，万物云营业收入规模仅次于碧桂园服务，是行业第二家收入过200亿元物业公司。

招股书显示，2019-2021年，万物云自其五大客户的销售收入分别为21.62亿元、人民币37.48亿元及人民币47.18亿元，分别占总收入的约15.5%、20.7%及19.8%。万物云已与其最大的客户万科集团建立持续业务关系与长达27年的合作关系。近三年，来自万科集团的销售收入分别为17.7亿元、27.99亿元及38.21亿元，分别占其总收入的约12.7%、15.4%及16.1%。

值得注意的是，2019-2021年，万物云分别宣派股息2.47亿元、3.18亿元和35.37亿元，合计金额约为41.02亿元，与三年总利润仅相差1.71亿元。也就是说，万物云上市前选择了突击分红，尤其是2021年分红超过35亿元，几乎将过去三年的净利润都分给了老股东。

说到底，如此急吼吼地分红，老股东们吃相相当难看。

高管员工持股超70亿

万物云的股权架构方面，IPO前，万科持股为57.12%，为公司最大股东；博裕资本（RadiantSunbeamLimited）持股为17.14%；58集团（DreamLandingHoldingsLimited）持股为2.86%。

值得注意的是，深圳市誉鹰投资管理有限公司间接控制的万物云境外员工持股平台持股约8.57%，招股书披露，万物云此前共向394名员工授予了7000万股IPO之前的股票。其中，朱保全持股2000万股，是份额最大的员工持股者。招股书披露的股权架构显示，朱保全先生持有深圳市誉鹰投资管理有限公司67%的权益，万物云监事会**向云持有33%权益。

万物云境外员工持股平台搭建了一个相当复杂的离岸公司架构，招股书并未披露幕后的实际收益人。但从万物云估值看，万物云员工持股平台幕后的股东们将坐拥上百亿的市值。

万物云价值几何？招股书披露显示，2021年11月，博裕资本将7.6%股权以总对价69.96亿元，转让给瑞轩、珠海达丰，以及睿达第三有限公司，万物云整体估值约920亿元；58同城以总对价19.91亿元将2.14%的股权转让给海南云胜，估值约930亿元。博裕资本与58同城合计套现90亿元，获利丰厚。

2017年，博裕资本与58同城同时进入万科物业，其中，博裕资本以15亿元认购了万科物业25%股权；58集团以3亿元认购了万科物业5%的股权。万科物业彼时的估值仅60亿元。

4年过去，万科物业估值飙升至1000亿元，博裕资本与58同城这笔投资浮盈近300亿。

万物云境外员工持股平台当然也是最大赢家之一。按1000亿元（约100元/股）的价格计算，万物云持股平台7000万股估值约70亿，其中，朱保全持有的2000万股估值约20亿元。另外393名员工分享约50亿元，人均1272万元。

当然，从过往上市公司的员工持股平台案例看，股份激励分布是不均衡的，少量管理层往往持有绝大部分激励股票。这意味着，万物云员工持股平台或许将催生几十名亿万富翁。

目前，按万物云1000亿元估值，2021年17亿元净利润计算，其PE倍数约59。对于一家物业公司来说，无疑是贵的离谱。目前，港股上市公司中，最接近万物云规模的是碧桂园服务，后者市值1278亿港元，PE为26；其他物业公司的市盈率也大都在10-30倍之间。

对于万物云来说，虽然改了名字，往科技方向靠，但这并不能改变其商业模式本质。我们认为，万物云上市后，如果不能快速释放业绩，其目前的估值水平将承受较大压力。

宝能系来自采取哪些措施完成收购万科

1、三次举牌，撬动现金240亿元截至8月26日，宝能系已连续三次举牌。从宝能系举牌的7月初到8月底，万科市值在1600亿（现在是1460亿元，影响并不大，之前买入时基本都是1600亿元。）左右浮动。这意味着，每购进万科5%的股份，需用资80亿元，宝能系累计举牌三次，动用资金约240亿元。目前，宝能系累计持股15.04%，取代央企华润成为万科第一大股东，打破了万科近15年的股权平衡。这里需要说一说所谓“宝能系”的背景。代表宝能系举牌的，有两个账号：前海人寿、钜盛华。宝能系的实际控制人是潮汕籍老板姚振华，他通过宝能投资（深圳市宝能投资集团有限公司）持有钜盛华99%的股份，再通过钜盛华持股前海人寿20%的股份。宝能系旗下有6大板块--综合物业开发、现代物流、商业运营、金融业、文化旅游业、民生产业，其中最广为人知的是地产和金融。前海人寿是宝能系在金融板块的重要桩脚，钜盛华是姚振华在资本市场操作时的“常用马甲”。2、加杠杆，实际耗资约130亿元即便宝能系腰缠万贯，在短短两个月时间内凑足240亿元巨资，也并非易事，更何况它还在资本市场多线作战，同时买进南玻、华侨城等。加杠杆是关键。在运用融资融券、收益互换等工具后，实际现金支出可能只有130亿元。也许你要问，这笔账是怎么算的？以下是计算全过程：7月11日，第一次举牌，前海人寿集中竞价买入万科5%的股份。若以当时披露的中间价14.375元／股粗略估算，动用资金约80亿元。（成交均价13.28～15.47元／股，成交股数552,716,065。）7月25日，第二次举牌，前海人寿集中竞价买入万科0.93%的股份，若以当时披露的中间价14.375元／股粗略估算，动用资金约15亿元。钜盛华集中竞价交易买入万科0.26%的股份。另外，钜盛华还以收益互换的形式持有3.81%的股份。若以当时披露的中间价14.635元／股计，直接买入耗资约4亿元，收益互换部分杠杆以1:4计，收益互换部分耗资12亿元。（前海人寿买入成本13.28～15.47元／股，钜盛华买入成本13.28-15.99元／股。前海人寿买入102,945,738股，占比0.93%。钜盛华买入28,040,510股，占比0.26%；以收益互换持有421,574,550股，占比3.81%。）8月26日，第三次举牌，前海人寿竞价交易买入万科0.73%股份，钜盛华通过杠杆工具买入4.31%。若以8月26日13.25的收盘价计算，前海人寿直接耗资约10.6亿元，钜盛华融资融券部分耗资0.6亿元，收益互换部分耗资12亿元。（公告没有披露买入成本。前海人寿竞价交易买入万科0.73%的股份，钜盛华通过融资融券的方式买入0.08%的股份，以收益互换的形式持有4.23%的股份。）此处简单介绍一下宝能系所使用的杠杆工具。一是收益互换，类似于此前热炒的配资业务。某券商人士介绍，在使用收益互换工具时，机构只能使用现金来撬动杠杆，目前行业内很少使用股权、资产等。这意味着，宝能系目前动用的很可能仍是真金白银，手中的股权、房产等并未派上用场。能撬动多大的杠杆，主要由标的物和市场情况决定，一般为1:3。（以万科为例，标的较好，杠杆可以适当加大，上述计算成本时，假设是1:4。）使用时，券商会做一定对冲来平衡风险，双方约定时限，期满，券商收取固定收益，一般是8％左右的利息，机构收取浮动收益，即价差。后两次举牌，宝能系均动用了收益互换工具，公告称，“在收益互换合约中，钜盛华将现金形式的合格履约保障品转入证券公司，证券公司按比例给予配资后买入股票，该股份收益权归钜盛华所有，钜盛华按期支付利息，合同到期后，钜盛华回购证券公司所持有股票或卖出股票获得现金。”二是融资融券，利息一般为8%，配资比例是1:1。3、资金来源，宝能系“叩门”成本不低从上述计算我们可清楚看到，前海人寿持股比例为6.66%，现金支出约105.6亿元；钜盛华持股比例8.38%，现金支出约28.6亿元。前海人寿的资金大部分来自于海利年年、聚富产品两款万能险。万科公布的8月21日股东名录显示，前海人寿通过上述两款保险产品持股4.75%。另外，自有资金持股1.38%，0.53%股份的资金来源暂时不明。前海人寿的“子弹”虽然多来自险资，但成本并不低。最近两月前海人寿披露的产品利率在5%～6%左右，除此之外，还需算上推广、管理等费用。钜盛华的部分资金或来源于股票套现以及股权质押。去年，该公司在宝诚股份上套现约3亿元。今年7月，该公司又将公司股权分别质押给华润（深圳）有限公司、江苏银行深圳分行。综上所述，从上述资金来源不难发现，宝能系的资金成本不低，并非传统意义上的险资增持，所以它进入万科的所需要面对的问题，与生命人寿控股金地时有很大不同。加之高风险、高利息的杠杆，以及收益互换的时间限制，宝能系能否长期持有，值得观察。可是，宝能系此前的资本运作一向彪悍，比如抢夺深振业控股权时，将已买入股份全部质押继续增持。所以，我们认为，在姚振华还没有祭出“大招”之前，很难说他会不会继续买买买。4、不动产，险资投资新兴趣在业内看来，宝能系三次凶猛举牌万科，可谓孤注一掷。根据上述计算，前海人寿耗资近100多亿元。其中，约75亿是保险产品的资金，约22亿是自有资金，另有8亿资金来源暂不明。土豪级别的保险公司到底多有钱？公开数据显示，保险行业去年全年保费收入突破2万亿元，行业总资产已突破10万亿元。截至2014年末，保险资金运用余额高达9.3万亿元。前海人寿2014年年报透露，报告期内，该公司总资产560亿元，其中涉及货币资金约43.8亿元，投资性房地产约25.5亿元，可供出售金融资产约115.2亿元，按公允价值计量金融资产、持有至到期投资与长期股权投资三者总额近百亿元。上述年报还提及，前海人寿截至去年底时旗下作为最大一笔负债项的“保户储金及投资款”约315.7亿元，负债总额约501亿元。即使举牌生猛如前海人寿，但依上述众指标而论，前海人寿彼时资产负债率也已接近89.5%。去年5月，中国保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，结合此前的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，险企在房地产领域的投资得以松绑，理论上，保险资金投资不动产的比例提高至30%。《每日经济新闻》记者注意到，保监会所说的险资投资不动产，主要是指保险资金投资于土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。上述办法强调说，保险集团（控股）公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。也就是说，险资如果要控股一家企业，其资金来源中不得使用各项准备金，但并未提及使用其他资金。上述通知也规定，保险公司投资权益类资产的账面余额合计不高于本公司上季末总资产的30%，且重大股权投资的账面余额，不高于本公司上季末净资产。来看看前海人寿。截至今年7月份，前海人寿披露信息，今年4月份其通过竞价交易系统购买中炬高新7250.5万股，占中炬高新总股本的9.1%，持有中国南玻集团股份有限公司A股约2.49亿股，占南玻集团总股本的12.01%。此外，前海人寿参与了华侨城今年4月份的定增，该定增方案获批后将持股华侨城6.89%，拟参与南玻集团7月份定增1.12亿股，占南玻集团定增后总股本的4.99%。具体落实到前海人寿，按照上述通知规定，经计算可知，其可供投资的权益类资产账面余额不得高于168亿元，且重大股权投资账面余额应不超过大约59亿元。这对前海人寿下一步举牌万科限制不小。增持至30%将是一个敏感点，按万科当前股价测算，继续增持5%需约65亿，10%需要约130亿，15%则近200亿。这对于已配资百亿增持万科的宝能系来说，压力山大。总之，如果宝能系想要借第一大股东的身份控制万科，那么资金成本、杠杆时间以及账面资金，都将给它的目标带来阻碍。

旭辉永升物业市值251亿 以专业细节赋能贵阳城市发展-365淘房

俗话说的好，买房一阵子，物业一辈子，物业的好坏直接影响了生活的方方面面。

在居住环境上，好的物业会设置专属的楼栋管家负责公共区域的卫生，给业主提供更舒适、干净、整洁的生活环境；在社区安全上，全天候24小时监控，不间断巡逻防护，并具有实时报警功能，最大程度保障业主居住安全；在日常生活中，还能提供咨询解答、品质巡检、沟通协调、报修服务、投诉处理、紧急医疗救护等便民服务，让业主省心省事；最重要的是还会影响房子在二手房市场上的价值。

旭辉永升物业服务于1995年成立，2018年12月在香港主板上市，市值251亿，是一家拥有一级资质、享有良好声誉且快速成长的智慧城市服务商。

多年来，旭辉永升物业服务一直秉承着“用心构筑美好生活”的企业使命，建立覆盖全生命周期（从规划、设计、施工、交付、销售、延伸至后期维护）的全链条服务体系，以客户需求为导向，以智慧科技为助力，贴心照料与客户生活息息相关的点滴细节，同时，将服务聚集全龄段人群，打造覆盖生活便利、居家打理、暖邻社区的全方位贴心关怀，用心构筑美好生活。

截止目前，服务项目类型涵盖了住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务、文旅十大业态，在管面积超过1亿平方米，签约面积超过1.8亿平方米，成功进驻全国百逾座核心城市，为超120万业主提供美好服务。

稳步向前的综合实力、稳健优异的资本市场表现、逐步多元的服务业态、持续兑现的服务承诺及积极履行的社会责任，也让其连获“2021中国物业服务企业红色物业标杆企业”、“2021中国物业服务企业社区增值服务运营标杆企业”、“2021中国物业服务企业智慧服务标杆企业”、“2021中国物业服务企业学校物业服务十强”、“2021中国物业服务华东竞争力十强”、“2021中国物业服务企业品牌价值二十强”、“2021中国物业服务企业客户满意度模范企业五十强”、“2021中国物业服务企业综合实力二十强”等八项殊荣。

即便多项荣誉在身，但旭辉永升服务在致力构筑美好生活的步履却从未止步。2018年，旭辉永升服务首进贵阳，在这片山水大地上，深刻领悟“生活的温度来自于细节的呵护”这一内涵，承袭与城市共筑美好生活的使命，从客户真实需求出发，不放过每一个服务环节，与业主们增进睦邻关系，共建和谐社区。

四载以来，一次次温暖入怀的关切，一幕幕感动人心的画面，扣动着业主们的心，也拉近了贵阳旭辉永升服务与业主的距离，这是独属于旭式的温馨。

正值小区装修高峰期，楼上装修垃圾，沙石水泥砂浆都落到了楼下平台上，楼层太高，业主除了着急外无计可施。

了解情况后，考虑到年底，业主工作繁忙，第一时间管家及时向业主说明处理完事情会在微信上拍摄照片反馈，让业主放心上班。随后立马联系保洁主管，带上工具到现场查看，因涉及高空作业，管家亲自上阵与保洁阿姨一同打扫平台垃圾，两人忙前忙后，花了大半天时间才清理完，随后还将整改前后照片一一发给业主进行反馈，还针对该区域制定了后续定期清扫计划。

寒冷的天气，管家们对于反馈的问题，毫无怨言，没有丝毫懈怠，贴心的举动，温暖整个冬日，也温暖了业主们的心。

2021年9月16日清晨7点，榴莲管家在巡查过程中接到10楼业主打来的电话：“管家，我家漏水了，不知道什么时候开始的，现在很严重，地面已经无下脚，小孩等会儿还要上学，怎么办呀？急死了！”

听着业主焦急的声音，管家立马安抚，并迅速联系相关人员一同前往查看具体情况，查找漏水点，经过一番排查，发现10楼业主家装修工人在接混水阀时未将软管接到给水口内导致漏水。考虑到楼上漏水楼下也容易遭殃，于是将9楼以下的楼层全部进行排查，经过多楼层排查，最后确定无其他问题后，才放心离开。

楼层业主们了解到此事后，纷纷在业主群里向管家们表达感谢，更甚者还亲自上门给管家送了水果表达谢意。

清晨6点，一位业主的电话打到了草莓管家客服中心处。“喂，您好，我是今天刚搬进来的业主，我家阳台平台上现在都是水泥砂浆，泡沫胶这类的垃圾，平台那里有点高，我不敢去打扫，怎么办呀？”

草莓管家安抚完业主情绪后，立马带上工具前往实地查看情况，到达业主家后，才得知原来是楼上装修掉落的水泥砂浆、泡沫胶等，且已完全凝固，管家心想千万不能影响业主住新家，于是亲自上阵，用带过来的铲子一点点将垃圾处理干净，足足花了3小时，完事还不忘帮忙业主一起把东西搬至新家。

业主也没想到搬进新家的第一天就遇到如此贴心的管家，频频道谢后，还邀请了管家与他们全家人一起用餐。

正值午饭之际，一名业主急冲冲地跑到值班人员工作室喊道，管家听完情况，立马放下碗筷，叫上一起值班的同事前往现场查看，到达餐馆，见厨房起了浓烟，火势并未蔓延，让所有人员撤离现场后，随即迅速切断餐馆电源，运用平日所学消防安全知识，快速将煤气泄漏处处理好，仅用三分钟便控制了火源，成功扑灭初期火灾，完事还帮忙餐馆老板一起收拾现场，最大程度减少了损失。

如此果断又迅速的办事风格，让现场所有人员直呼：“幸好有你们，大家才幸免于难，太感谢了，辛苦辛苦。”餐馆老板更是非要留师傅吃饭才肯罢休。

中秋节作为我国的传统佳节之一，为了让业主度过一个难忘的节日，旭辉·观云物业工作人员精心准备了超级月亮打卡、灯谜长廊祈福、国风游戏、美食集市、月兔灯手作等丰富精彩的邻里社区活动，与业主们一起共度花好月圆下的美好时光，一同体会社区邻里间的温暖。如此贴心周到的服务，业主们各个眉开眼笑，带着家人玩得不亦乐乎，享受着这份独有的节日温暖。

冬至刚过，寒意阵阵，2021年岁末已至。为营造温馨、浪漫的节日氛围，旭辉·观云物业工作人员早早的开始了圣诞节前的布置：在园区大堂玻璃门上贴满俏皮可爱的卡通贴纸，并将早已准备好的包装精美、寓意着平安、快乐的圣诞糖果送到业主手中，让业主们收获节日惊喜，也为寒冷的冬日平添了一份温暖的气息，温馨的举动，让业主们感动不已，纷纷在群里表达感谢及赞扬。

生活之美，起于心，落于行。旭辉永升服务超120万业主口碑加持，不忘初心使命，将品质服务落实到实处，树立行业新标杆，打造优质居住体验，让生活每一处都先人一步！

旭辉·观云，贵阳旭辉1号作品，传承中国建筑文化精髓，携手美国知名建筑设计公司HZS滙张思、著名景观设计公司LANDAU朗道，承袭旭辉的专业匠心，以泉湖云楼的立面为灵感，勾勒建筑轮廓以及整个地形布*，于新贵阳的中心“泉湖商圈版块”之上，精工创著贵阳首个滨水公园城市典范。

金地旭辉·上观，贵阳旭辉2号作品，落子清镇区府正门处，于城市中轴之上，以众星捧月之势，打造全新城市封面，其产品以舒适为考量，建立下沉式景观庭院等多元化休闲区，打造更加丰富的社交及休闲空间；园林设计提取贵州“红枫湖”地缘特征，打造回归自然的“五境密岛”（绿岛花园、水幕庭院、木阶书舍、亲水乐园、屋顶花园），让业主在城市中尽享自然生态。

旭辉金科·未来壹号，贵阳旭辉3号作品，以旭辉第6代产品落地贵阳，深入研究区域客群生活习惯，打造贵阳首个微笑盒子生活馆。项目秉承让美好生活无界的理念，充分考量人居生活需求，以主题性功能空间，将美好居住空间延伸，从儿童成长、商务会客、好友聚会、运动健身到长者颐乐等生活空间，打造更美好的社区休闲生活；充分尊重每一块土地的文化，保留有北衙书院等人文建筑，让居住成为真正有温度、有体验内容，承载文明的存在。

旭辉·都会新雲，贵阳旭辉4号作品，位于白云区人文高地，贵阳六中新校区（在建中）正对面，并环抱约6万㎡星愿山公园。项目继续承袭旭辉一以贯之的品质基因，充分洞察客户需求，将当地自然元素与休闲结合，匠造“一轴·一带·多花园”的社区互动场所，为客户打造所见即所得的生活空间。

万科市值占A股比例多少

100股

请问万科物业待遇好吗？

万科物业待遇还可以的，一般工人3000—4000左右，管理层的话7000以上左右，都缴五险一金，毕竟万科物业也是品牌，因此待遇都不差，有机会还是可以去的。

详解万物云、碧桂园服务的扩张赛跑，谁才是“物业之王”？

如果将2020年比作是物业企业的上市元年，那么2021年，可称之为收并购元年。一笔又一笔惊人的收购案例频频显现，行业“洗牌”仿佛已成定*。特别是头部物企如万物云和碧桂园服务，上演了一幕幕教科书般的收并购大戏，“物业之王”的争夺愈演愈烈。一喜欢“大”的和“对手变朋友”9月20日，碧桂园服务发布公告称，其以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。本次碧桂园服务对富力物业的收购，创造了物业史上“最贵”的收购记录。今年2月，碧桂园服务48亿元收购蓝光嘉宝约65%股份，也是彼时价格最高纪录，不到一年时间就被自己打破了。对于收购的目的，碧桂园服务一直在强调“要稳固行业龙头地位”。今年1月20日，碧桂园服务市值正式越过2000亿大关，成为行业内第一家市值超过两千亿的物业企业。碧桂园服务的收购一直在路上。7月28日，碧桂园服务入*机场物业管理公司新华正达持股70%，布*机场物业；8月1日信息显示，碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权，吞下了长沙本土“领头羊”物管公司。关于碧桂园服务的收购传闻从未间断。比如并购恒大物业，碧桂园服务总裁李长江公开表示，“恒大物业我们以前接触过，但价格没谈拢。”上市物业公司中，恒大物业的规模仅次于碧桂园服务，2020年营收105.09亿元，毛利率为33.6%，也是仅次于碧桂园服务。恒大物业曾放出“世界第一”的目标，可见，碧桂园服务的野心有多大。用李长江的话来说，碧桂园服务喜欢“大的”，也喜欢“好的”。另一方面，万物云也从未停止扩张的脚步，但方式有所不同。今年9月，万物云以换股的方式收购了阳光城旗下物业公司阳光智博，即阳光城以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。同月，万物云在福州与伯恩物业召开了一场战略合作启动会，宣布伯恩物业正式加盟万物云。天眼查信息显示万物云子公司持股比例高达97.2%。虽然在消息中，万物云似有意回避“收并购”相关词汇，但从相关股权变更来看，这又确实是一场收购。以收购阳光城物业为例，万物云通过换股的方式，以极少的资金成本达成合作，对双方来说形成了双赢，也给业内收购提供了一次完美案例参考。万物云首席执行官朱保全曾表示，万物云将连接线上与线下，将把同行对手变为伙伴和朋友。二碧桂园服务：做真正的世界第一碧桂园服务做的一切，是有明确目标的。李长江曾不止一次公开表示，2021年到2025年，碧桂园服务将实现各种业务齐头并进，将在物业服务、增值服务、商写、城市服务等方面实现千亿营收的突破。根据千亿营收来算，收入和利润将实现年复合增长达到50%以上。最近，李长江还进一步透露千亿目标的组成结构，包括500亿元的物业收入，300亿元的增值服务收入，200亿元的城市服务收入，还有150亿元的商业资产运营和管理，合计1150亿元左右。对于当下的市场状态，李长江认为，“物业行业的整合才刚刚开始，如果把这块同房地产去对应的话，实际上严格来讲现在的物业行业相当于09年或者10年的房地产行业，那个时候房地产行业处于群雄逐鹿的趋势。”在他看来，如今物业行业中前100名的规模占比达30%左右，前10规模占比15%左右，集中度还处于较低的水平。即便是市值超两千亿，并购后规模再攀升的碧桂园服务，李长江仍感慨行业仍然处在一个起步阶段及高速的整合期，模式还没完全形成，仍有很多想象空间。“它还是一个小学生。”李长江形容道。碧桂园服务把当今时代定性为大物业时代，碧桂园服务突破传统的模式，在抓基础服务的同时做好生活类增值服务。在这个基础上，我们还努力做好资产类增值服务，要努力让业主的房子和固定资产实现价值增长，也就是努力去实现让业主可以通过物业来赚钱。李长江还曾强调，物业服务行业的数字化转型是必然的，有助于提升服务运营质效，降低运营成本，深化服务质量，以及减轻拓展压力。但物业行业的数字化没有样板可作参考，“我们已经进入了物业数字化的无人区”。他还认为，物业服务行业企业的发展到最后要分成两个部分，大的越来越大、越来越好，比如像我们现在做的，我们在投机器人，还要投两个亿的数字化建设。当我们投出来以后，别人没办法投，只能跟着我们跑，这就是我们的步步领先，当然也要有行业的使命感。今年年中业绩发布会上，面对当下风云多变的市场环境，李长江直言，“如果说有变化的话，碧桂园服务应该说在持续变好、变强，变成真正的世界第一。三万物云：对标贝壳找房去年，万科物业正式更名为万物云，未来蓝图也渐渐清晰。万物云未来的发展定位为空间科技服务，其名下万科物业、万物梁行、万睿科技三大品牌。朱保全曾举例表示，“我们的这次变化，跟贝壳挺像的。如果万物云对标贝壳找房，万科物业对标的就是链家。我们未来可能还会投一些物业公司，然后物业公司购买我们的科技服务，这个就像贝壳系的德佑。埃森哲咨询（ACN）为中小物业提供服务，我们输出BpaaS就很像ACN。”更名后，万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。“选择做平台，必须开放，但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。”朱保全表示，下一步在住宅物业领域形成的BPaaS服务将在万物云旗下各空间服务子品牌上全覆盖，并以睿联盟为主要载体对外进行输出，携手行业共走高品质服务之路。万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。日前，万物云与上海升龙投资集团有限公司（简称“升龙投资”）达成战略合作，双方成立的物业合资公司（注：升龙物业）加入了睿联盟，万物云就表示将积极支持其上市。当被问及Grow模块是否类似于李开复创办的创新工场，朱保全表示，“这跟创新工场几乎一模一样”。“我们为什么战投这些物业公司呢？因为不用你（物业公司）花钱建系统，我们可以把系统输入给你。”有趣的是，从资本角度来看，万物云将来可能与一些投资基金会变为竞争关系。朱保全说，“我投它（物业公司）可能比投资基金便宜。因为投资基金不给它输出（技术），只给钱。”以前述升龙投资为例。朱保全说，“升龙在地产开发领域不算最强、最知名的公司，但却是做城市更新最强的公司。广州有九条（城中）村交给升龙旧改。升龙不会做物业，所以想找人做物业，但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在结果帮他梳理全套物业管理流程，我帮他找总经理，这个公司还是升龙物业。未来升龙物业上市，我是它的战略股东，我是他的科技服务商。”据朱保全介绍，万物云将投资目光瞄准了国内的中型物业公司。“物业公司头部就这么几家。物业公司里排到第20位左右的公司，全年收入都不到10亿。这里面可能前20的公司都想自己上市，排位在20至30或者20至50的公司很可能就是我们战略投资的对象。”四谁是“物业之王”？目前来看，碧桂园服务的上市打开了融资途径，对规模扩张是一大助力。今年5月25日，碧桂园服务发布一轮达到155.26亿港元的募资，成为物业管理行业史上规模最大的一次融资。据统计，上市3年间，碧桂园服务从资本市场募集到290.9亿港元资金。万物云虽未上市，但母公司万科拥有充足的资金实力，另外，通过“换股”方式进行收购，也帮助万物云打开了一条新的扩张之路。营收方面，按2020年营收规模，万物云高于碧桂园服务，但后者的增速远超万物云。其中万物云的营收为182亿元，而碧桂园服务的营收为156亿元，万物云仍然领先。可是，今年年中报显示，碧桂园服务营收已经达到115.6亿元万物云实现营业收入103.8亿元，首次超越万物云。碧桂园服务的增长非常凶猛。规模上，截止2020年底，万物云的在管面积高达5.66亿平方米，远超同期碧桂园服务的3.77亿平方米。但储备面积方面，万物云仅有1.8亿平方米，而碧桂园服务则高达4.4亿平方米。富途研报指出，存量维度而言，基于营业收入、在管面积等核心指标的领先，万物云仍然维持着物管行业的龙头地位，但增量维度考虑，碧桂园服务无论是营收增速、还是储备面积等，都要超越万物云，也即碧桂园服务的发展速度更快以及业绩增长更具备确定性。此外，发展战略方面，两者都不满足于仅成为物管公司，而是追求发展多元化业务。其中，万物云致力于成为物管行业的平台型公司，而碧桂园服务则着重发展大物业管理以及大社区服务，两家公司都致力于科技化、生态化的发展模式。一家是已经上市三年的物业公司，未来发展目标明确，另一家是还未上市的物业公司，充满无尽的想象空间。正如李长江曾援引《未来呼啸而来》一书中的观点：“未来十年，因为技术融合，将会产生许多根本性的突破和改变世界的惊喜。”那么，谁又将物业行业最强的惊喜创造者呢？

万科物业的定位是什么？

万科物业将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”。万科物业在住房领域，始终坚持住房的居住属性，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来，万科物业将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。扩展资料：万科物服务项目：1、多层小区、高层大厦、别墅、写字楼、社区商业、**公共物业等多种类型。业务范围涵盖小区前期规划、秩序维护与清洁服务、园艺绿化设计及养护、设施设备集约化管理、楼宇智能化设计与施工、会所经营、房产经纪、家居装饰、社区资源经营等诸多领域。2、万科物业秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，坚持“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”质量方针，始终以客户需求为导向，致力为客户提供全面优质物业服务的同时不断创新物业服务模式。3、万科物业以“懂生活、识品质、汇聚幸福”为核心理念，在“安全、环境、设备设施管理”等传统物业服务工作基础上，又推出“文化、健康、教娱、居家”等诸多创新服务内容。深耕客户资源经营，通过会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营，为不同需求的客户提供差异化的服务，从而使居住者因社区生活而产生持续的幸福感。参考资料来源：万科集团-集团介绍参考资料来源：百度百科-万科物业

一周物业头条 | 万科拟分拆万物云于港交所上市；融创服务拟18亿元收购融创商管运营板块；京城佳业在港上市，为北京首家_同花顺圈子

11月10日，北京京城佳业物业股份有限公司在香港联合交易所主板成功挂牌上市，成为北京市首家市属上市物业企业。这也是北京城建集团成功打造的第三家优质上市公司，是近五年来首个北京市属国企H股IPO，更是香港市场有史以来第一家省级国有物管上市公司，全面提升了北京城建集团乃至北京市物管业务的品牌形象和市场影响力，为国企改革树立了标杆典范。

11月8日，融创服务控股有限公司发布公告，披露收购目标公司（融乐时代（海南）商业管理有限公司，为融创中国的间接全资附属公司）100%权益、订立商业管理服务框架协议、委任非执行董事及变更全球发售所得款项净额用途等相关事项。

11月5日，万科公告称，董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联合交易所有限公司上市的相关议案。万物云成立于2001年2月20日，注册资本10.5亿元，经营范围包括：物业服务、家政服务、环境卫生及园林绿化设计等。

第四届CIOC不动产数字化峰会召开，克而瑞发布中国物业数字力系列研究成果

“物业服务机器人应用现状与发展前瞻”线上论坛圆满结束

正荣服务：与南京市秦淮区朝天宫街道达成战略合作

11月8日，南京市秦淮区朝天宫街道与正荣服务签署老旧小区物业管理战略合作协议，朝天宫街道*工委书记吴杰、办事处主任徐亚、相关社区**书记、正荣服务苏皖区域总经理张国栋、副总经理孙如玲及相关领导出席了此次签约仪式。这是继中山社区、宿迁晓店街道项目之后，正荣服务在老旧社区管理领域的又一次积极探索。

朗诗绿色生活：与第一太平戴维斯战略签约，将在绿色科技建筑等方面合作

11月6日，朗诗绿色生活与第一太平戴维斯举行战略合作签约仪式。双方将合资成立“上海朗诗太平第一戴维斯物业管理有限公司”，在绿色科技建筑和城市办公物业运营、资产评估与管理、大宗资产交易、咨询服务等领域开展深入合作。

雅生活：旗下宏泰物业济南新设宏聚物业，持股比例100%

11月11日，雅生活旗下山东宏泰物业新增对外投资1家企业，名称为济南宏聚物业服务有限公司。公司经营范围包括物业管理、停车场服务、园林绿化工程施工等。宏泰物业持有该公司股份100%。

德信盛全服务：联合乐清城发集团于浙江新设城市服务公司

11月11日，德信盛全服务联合乐清市城市发展集团有限公司新成立乐清市城德城市服务有限公司。经营范围含家政服务；城市绿化管理；酒店管理等。该公司由德信盛全服务、乐清城发集团共同持股，目前持股比例不详。

世茂服务：于宁波新设物业公司，注册资本1000万元

11月10日，世茂服务新增投资企业宁波世茂智慧物业管理有限公司。世茂智慧物业注册资本1000万元，法人代表为苏铁柱，经营范围包括：物业管理、针纺织品销售、珠宝首饰零售等。目前，其由世茂服务100%持股。

银河物业：于北京新设物业公司，业务含职业中介活动等

11月10日，江苏银河物业新增投资企业北京悦信行物业管理有限公司。悦信行物业注册资本100万元，法人代表为许德军，经营范围包括：物业管理、出租商业用房、城市园林绿化管理、职业中介活动等。目前，其由银河物业100%持股。

绿城服务：参股图木舒克城投绿城物业，扩展**业务

11月9日，绿城物业服务集团有限公司参股图木舒克城投绿城物业服务有限公司，具体参股比例不详。图木舒克城投绿城物业法定代表人为付永生，注册资本为300万元人民币。该公司经营范围包括物业管理、住房租赁、非居住房地产租赁等。

佳源物业：于绍兴新设昌源物业，持股比例100%

11月8日，浙江佳源物业新增对投资1家企业,名称为绍兴昌源物业服务有限公司。昌源物业法定代表人为张亚琴，注册资本为500万元人民币。该企业经营范围包括物业管理、家政服务、非居住房地产租赁等。佳源物业持有该公司股份100%。

弘阳服务：西岗街道步青苑、观梅东苑交接仪式圆满举行

11月8日，弘阳服务&西岗街道步青苑、观梅东苑小区入住交接仪式隆重举行。上午10点18分，仪式正式开始，观梅社区**书记王静、观梅社区物管处主任夏玉飞、弘阳服务南京区域公司总经理刘明、战区负责人曾祥林、片区负责人邵成军以及运营部、项目物业团队五十余人参与本次仪式。

融信服务：首批智慧社区落地，杭州创世邸完成改造

11月3日，杭州融信创世邸正式完成智慧社区落地，加入融信服务首批智慧社区试点项目之列，以科技为品质生活。

银河物业：经营范围新增城市绿化管理等

11月11日，江苏银河物业管理有限公司经营范围发生变更，新增城市绿化管理、园林绿化工程施工、城乡市容管理、公路管理与养护、城市建筑垃圾处置等。

碧桂园服务：执行董事出任天力物业法人

11月10日，广州天力物业法人代表发生变更，由张万和变更为肖华。资料显示，肖华为碧桂园服务执行董事、副总经理。今年9月20日，碧桂园服务公布，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议。以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

华发物业服务：委任梁亮为执董及常务执行副总裁

11月9日，华发物业服务集团有限公司发布公告称，梁亮已获委任为公司执行董事及常务执行副总裁，曾师已获委任为公司执行副总裁，以及付睿获委任为公司副总裁。其中梁亮与付睿的委任于当日生效，曾师的委任已于7月30日生效。

2021美好生活服务计划物企优选服务商研究区域评审会(深圳站)成功举办

11月6日，来自长城物业、金地智慧服务、佳兆业美好集团、华侨城物业、绿城服务等十余家物企高管出席“2021美好生活服务计划物企优选服务商”研究工作区域评审会（深圳站）活动，担任区域评审委员会评委，参与评审工作。

2021美好生活服务物企优选服务商研究网络票选第二阶段投票11月15日正式启动

网络票选于11月8日进入第一阶段点赞助力阶段，共有399家企业参与了本阶段活动。截至11月12日18时第一阶段助力结束，共获得网络投票731785次，最终基础服务领域供应商戎威远以48731票斩获榜首！11月15日-26日期间，网络票选第二阶段网络投票将正式开启，本阶段投票数量将作为企业在网络票选环节的得分记入综合得分，快来为你青睐的企业投票吧！【点我参与投票】

思倍云为空间（园区）运营提供数字化产品与解决方案

思倍云产品以物联网+云服务+大数据+人工智能技术为依托，实现空间（园区）运营全价值链的数字化，推动管理和服务体系的全面升级；通过数据驱动运营，实现空间的管理智慧化、服务体验改善、运营收入提升、降本增效，帮助客户沉淀数字资产与提升价值。

普渡科技是全球领先的服务机器人企业，送餐机器人服务60多个国家，600多个企业，行业份额达到全球第一。最新推出的商用清洁机器人，集扫、吸、洗、拖多功能为一体，可实现跨楼层，多地面类型的自主清洁。

高新兴机器人是全球领先的巡逻机器人产品与方案提供商

高新兴机器人研发了千巡系列室内外巡逻机器人，千巡F2新品是专门面对物业安保行业设计，具备的公共安全管理、道路车辆管控、重要设施巡检、消防隐患排查、环境保护监测、应急处置响应等六大特征。

北京迪士华服饰有限公司是一家集设计、生产、销售、服务于一体的专业化服饰公司

迪士华服饰为消费者提供全方位、互动与服务结合的全渠道定制体验。已为5000多家企事业单位/北京大使馆区商务装定制/房地产体验中心/物业公司设计定制各类商务西服套装、职业装、连衣裙、领带、丝巾、T恤等服饰系列定制产品。

通川科技产品利用高压水射流所形成的射流动能可以彻底清洗疏通下水道内的油垢、沙石、装修物、垃圾等，使用介质为清水，对管道没有伤害，对环境不造成污染，体积小重量轻，移动方便操作简单，先后获得多项国家发明专利。物业管理综合实力TOP100强70+使用中。

特发服务：物业股普涨，特发服务涨20%

11月11日，截至当日收盘，受益于地产股大涨，物业股普涨，特发服务涨20%，报28.8元，总市值为37.44亿元。新大正收涨10%，报40.48元；融创服务收涨9.38%，报16.8港元。时代邻里、碧桂园服务涨超5%。

京城佳业：港交所上市破发，收盘市值12亿港元年营收超10亿

11月10日，北京京城佳业物业股份有限公司在港交所上市。京城佳业发行价为8.28港元，募资2.47亿港元。京城佳业开盘价为8.28港元，与发行价持平，但很快破发；收盘价为8.26港元，较发行价下跌0.24%；以收盘价计算，京城佳业市值为12.11亿港元。

京城佳业：获2.88倍认购，东方雨虹李卫国为基石投资者

11月9日，京城佳业在港交所公告，发售价已厘定为每股发售股份8.28港元，将自全球发售收取的所得款项净额预计约为2.4691亿港元。合共接获6,377份有效申请，认购合共10,545,600股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的H股总数约2.88倍。京城佳业两位基石投资者，包括广联达科技以及东方雨虹**李卫国个人持有的投资公司Keltic，两者分别认购3500万以及5500万人民币。

第一服务：转让深绿物业51%股权，尚邦物业接盘

11月8日，第一物业服务（北京）有限公司转让许昌深绿物业管理有限公司51%股权，河南尚邦物业接盘。深绿物业成立于2018年9月27日，注册资本100万元，法人代表为袁丽平，经营范围包括：物业管理；房屋租赁；家政服务等。股权变更前，深绿物业持股51%，尚邦物业持股49%。股权变更后，尚邦物业100%持股。

弘阳服务：拟2300万元出售南京亚东51%股权

11月5日，弘阳服务公告称，公司的间接全资附属公司南京弘生活投资管理及出售事项买方及南京亚东订立第二份股权转让协议，据此，弘生活投资同意出售，而出售事项买方同意收购南京亚东的合共51%股权。出售事项代价为人民币2300万元。

本周物业管理板块整体平均涨幅4.57%，已上市53家企业中39家股价上涨，占73.58%，其中特发服务控股涨幅最高，为30.74%。

万科企业股份有限公司市值？

市值仅3000亿，

整整蒸发了1500亿！2019年底万科总市值3600亿，2020年以来，市值蒸发了600亿！从股票价格的角度来讲，万科这二年，真的是“太难了”！

万科股票实时总市值

万科a是房地产板块的龙头股股票