8600日元等于多少人民币(8万日元等于多少人民币)

8万日元等于多少人民币

80,000.00jpy=4,508.84cny日元↔中国人民币1jpy=0.0563606cny1cny=17.7429jpy再次转换查看图表中间市场汇率：2014-09-2023:51utc

日本持续鼓励炒房30年，为什么房价没有炒上天？

对于“炒房客”，日本是鼓励的。看到这么一行字，很多人会觉得不可思议。

今天，東京城子就跟大家聊一下日本是怎么鼓励炒房客炒房的。

日本是老牌资本主义国家，很多今天的日本大企业，都是从国企改制成股份制公司的，所以日本对于什么是计划经济，什么是市场经济，什么是在计划经济中孕育市场经济，都了如指掌。

在日本，所谓的“炒房客”有一个专有称呼，叫做“不动产投资家”。

如果你在油管里搜索“不动产投资家”这个关键词，会出现很多介绍自己不动产投资心得的视频。

有一位二十多岁的女性不动产投资家，已经做到年收租金7000万日元（大约等于年收租金420万人民币），这是典型的日本包租婆。

这位女性投资家的分享视频▲

由此可见，炒房客在日本不但不低调，甚至可以说很为自己的职业骄傲。

这就很奇怪了，难道炒房客不应该是人人喊打吗？

了解一些经济学的朋友都应该很清楚，这没什么大惊小怪的。

日本鼓励的不是炒房客，而是鼓励各种形式的市场化交易。仅此而已。

大多数人理解的炒房客有两大类。

第一类是买了房子自己不住，等房子涨了卖掉赚差价。这类人其实跟买股票等股票涨了赚差价，或者买茅台等茅台涨了赚差价，或者超市老板3块钱进一瓶可乐4块钱卖出去，本质上并无区别。

但不同的是，超市老板不会被称为“炒可口可乐客”。

第二类也是买了房子自己不住，用来出租收房租。

以上这两类人有一个共同的特点，就是他们买房的目的都不是自住，而是投资。

我们可以笼统地说，在很多人的理解里，只要不是自住的购房行为，都是炒房行为。

但是在日本，这两类非自住的投资买房行为，都是被鼓励的。

那日本是怎么去鼓励炒房客的呢？

日本没有通过限购、限售，甚至限制网签、限制过户的进程去管控不动产交易。以东京为例，不存在东京本地户籍人员需缴纳五年社保才能获得一个购房资格的事，更不存在一个东京居民家庭只能买两套住宅的规定。

除了日本本国人可以无限制买房外，外国人也可以几乎无限制地买入包括东京和大阪在内的任何城市的房产（军事基地周边、与国境线相关的位置可能会有限制）。

甚至，日本没有一个能采集和管控价格的“网签系统”，**的不动产登记部门不强制采集买卖双方的交易价格。

这难道不是鼓励全球炒房客到日本炒房吗？

日本不但鼓励个人炒房，一些金融机构还鼓励房地产公司参与炒房。怎么鼓励呢？

日本的贷款业务里，有一种专门针对房地产公司的贷款产品。这种贷款产品类似于中国的银行和金融机构给企业发放的经营贷，周期较短，一般为1年到3年，利率一般为6%-1X%，远高于0.5%-3%之间的个人住房贷款。

这种贷款的发放，就是给不动产行业做短期资金周转用的。

不动产公司的主营业务就是不动产，这笔贷款又必须用做本行业业务，不能挪作他用，这不就是鼓励不动产公司用这个钱来买房子，然后卖出去赚差价炒房吗？

除了鼓励这种买入卖出赚差价的个人和企业炒房客之外，日本还鼓励那些买了房子自己不住，用来出租收房租的炒房客。

一些银行和金融机构，为个人不动产投资专门设计了很多金融产品，同样也是要求必须专款专用，只能用来做不动产的投资，不能用去搞“实业经营”。所以一些工作稳定的白领，尤其喜欢用这种贷款去炒房。

这在一些非市场经济国家的角度看起来，简直可以用匪夷所思来形容，以下这张图可以清楚看到，这是一个给不动产投资的贷款产品，额度是最高一亿日元，也就是约600万人民币，周期是1年到30年之间，还不用交保证金。

日本银行用于不动产投资的贷款产品▲

现在的问题是，日本这么鼓励炒房客，怕不怕把房价炒到天上去？

还真不怕！

下图是1988年至今日本各主要城市房地产价格指数。可以看出，自泡沫危机之后至今已经三十多年了，日本的房地产除了东京之外，其他的城市依旧波澜不惊，炒房客并没有把房价炒到天上，实在是很尴尬。

1988年至今日本各城市房价指数▲

三十多年的时光，集全球炒房客之力，日本的房价也没有被炒上去，这似乎跟大多数人理解的，“炒房客可以把房价炒高”这个概念有很大出入呀。

显然单纯靠炒房客，并不能炒高房价。

那房价到底是怎么上去的？

任何国家的房地产要想快速上涨，或者说要想炒上去，需要有三个先决条件。

一、快速的城市化建设以及土地管制带来的土地及房子稀缺；

二、大量的印钞以及次贷沉淀在房产中，贷上加贷的叠加；

三、不断出生或增加的人口使房子供不应求。

必须说明一下，以上这三个条件需要同时存在，房价才会迅速上升。

我们可以通过数据来印证这个观点。

首先讲下第一点，快速的城市化建设以及土地管制带来的土地及房子稀缺。

下图是日本的城市化率曲线图，可以看到从1965年开始，到1990年为止，日本的城市化进程已经基本完成了。在这期间，一方面是城市建设快速推进，一方面是日本土地私有制，一些土地的所有者即使面对开发商的高价收地也无动于衷，这直接导致了土地和房子的稀缺。在这个过程中，房价自然就会快速上升。

日本城市化率曲线图▲

咱们前面说过了，除了第一点外，房价要快速上涨还需要第二个条件，就是大量的印钞以及次贷沉淀在房产中，贷上加贷的叠加。

房地产的本质之一，是金融。

其实，日本在1990年代经历的泡沫危机，就是金融危机，就是次贷危机。

而这种危机之所以会产生，根本原因是令人震惊的贷款额度。而这些令人震惊的贷款额度之所以会存在，却是因为大量的印钞。

日本的房子会有一个类似户口本的身份资料书，叫做“不动产全部事项证明书”，简称“謄本”。謄本上会显示土地情况、房子情况、历任房主的名字，以及贷过款的额度等等非常详细的信息。

城子一个朋友曾经买入过东京的一栋楼，现在的购买价格大约是2亿日元，也就是人民币1200万左右。这栋楼在1990年，曾经抵押出多少钱来呢？4亿日元！

很多人只看到1990年代日本房地产的跳水，却并不能理解日本在1990年代的货币大放水有多严重。当年日本的印钞那是相当疯狂的。

当然如果只是抵押出4亿日元来，也并不能说明什么，但是我们都知道，如果这栋房子在当年被抵押之后，钱又进入了房地产市场，如果房子又上涨到5亿，那多出来的1亿又可以做抵押，然后再上涨后再抵押再买房，如此循环，这，就是日本1990年代的泡沫危机。

也正是因为如此，日本**才多次不管市场的感受，不断降低利率，主动刺穿了泡沫（在这多说一句，广场协议是日本主动要签的，米国不背这个锅，坊间的一些论调说是米国通过广场协议，把日本的经济故意打残了，那是以讹传讹）。

下图是日本民间金融机构1985年到2020年的住宅贷款利率曲线，日本对于房地产的调控只有一招，那就是金融手段。

日本1985年到2020年住宅贷款利率曲线▲

如果你仔细观察就会发现，上图中的利率跳水曲线，跟日本的城市化进程在时间上基本是一致的。这也充分印证了前面提到的观点，房地产价格要快速上升，三个条件缺一不可。

前面咱们已经讲过两点了，接下来是最后一点，人口。

最近我国刚公布了最新的人口普查结果。不管你关不关心，你都会感受到有很多专家似乎非常在意这个数据。

为什么专家会这么在意人口呢？

因为人口是国力的根本。

日本1990年代的房价快速下跌，跟他们的人口问题也是息息相关。

我们在下面这张图里可以看到，1990年代之后日本的人口就基本处于横盘状态了。

下图中对于日本人口的预计，是到2060年，现有的1.25亿人会减少为8600万人。

日本人口统计图，包含直到2060年的人口预测▲

我们可以做个假设，如果日本人口从1990年的1.23亿人，不是变成了2021年的1.25亿，而是变成了3亿、4亿人，房价会怎么样？

毫无疑问，日本绝不会出现持续三十年的房价徘徊。

现在答案就很清晰了。就像温度计只能记录温度、而不能控制温度一样，就像公鸡不能把天叫亮一样，单纯的靠炒房客其实并不能炒高房价。

即使日本30年来通过各种手法鼓励炒房客炒房，但由于城市化建设已经基本完成，印钞的脚步也逐步放缓，人口的优势也在逐渐消失——即使在金融层面再宽松，再鼓励炒房客去炒房，房价也绝不会快速上涨。

但不可否认的是，如果大量炒房客出现在这三个条件同时都具备的地区，这些人利用城市大量的印钞，把次贷沉淀在房产中，这么一来，贷上加贷的叠加，会像给一个发烧的人蒸桑拿一样，让这个城市的房价迅速升温。

全球这么大，到底哪个国家的哪个城市同时具备这三个条件？这其实是全球经济专家和金融精英们都在努力搞清楚的问题。炒房客能有那么强大、那么敏锐的嗅觉到处跑吗？城子不这么认为。

那为什么会感觉，炒房客去到哪个城市，哪个城市的房价就会开涨呢？

其实这是个悖论，正确的答案是，一些城市具备了以上三个要素，房价开始涨了，原来一些不是炒房客的人主动加入了炒房客的队伍，他们会加速房价的上涨。

但同时，一旦以上三个条件有一个消失了，那房价就会出现横盘甚至下跌，这时那些从其他行业里变身炒房客的人就会像变色龙一样，不再炒房，而去炒股票、炒大蒜，或者炒其他可以炒的东西。

如果你是第一次听说炒房客并不能炒高房价，你一定难以接受。

毕竟几乎所有主流的舆论里，炒房客都是房价上涨的元凶。

但日本的实际情况又在这里摆着，30年来，全球炒房客也没有把日本的房价炒到天上。

有朋友之前跟城子说，假设现在巴菲特带队，马斯克和比尔盖茨以及马云都跟投，重仓中国的鹤岗、个旧等城市，炒这些城市的房子，这些房子也肯定会上涨，所以说炒房客不能炒高房价这个概念，肯定是不成立的。

我们看问题，要看远一点。

按照这位朋友的意思，巴菲特带队，马斯克和比尔盖茨以及马云都跟投去买路边的一块泥巴，也可以把这块泥巴炒到一百万亿美元一块。

按照这个理论，资本可以炒作任何东西，让它成为稀缺品、奢侈品。但问题是然后呢？谁接盘呢？资本自己玩左手换右手的游戏，接下来没人接盘的话，巴菲特们不就成了流浪汉了吗？

前些年炒红木、炒藏獒，资本通过一些非市场化的垄断手法控制住资源，短期内当然会带来这些东西价格的上升。

但我们不要忘记市场本身的自我调节。

藏獒卖那么贵，买家除了高价当接盘侠，还可以找找替代品，比如选择买德牧、边牧养养，买个金龙鱼、银龙鱼养养，甚至可以选择不买宠物养。

红木被短期垄断了，买家可以去买鸡翅木，甚至可以不买木头家具，真皮的爱马仕沙发它不香吗？

房地产也是同样的道理。

如果巴菲特去买下整个鹤岗、个旧的房子，想要炒高鹤岗，炒高个旧，鹤岗和个旧可以加大土地供应，可以提高新楼的容积率让楼变高，甚至大家可以离开鹤岗离开个旧去房价便宜的城市生活，巴菲特能有什么办法呢？总不能不让大家出市吧？

所以我们还是要回到问题的本源。鹤岗、个旧这些城市，之所以会出现一套房子只卖五万块钱也卖不出去的情况，炒房客也都不愿意去炒，主要还是因为这些城市完全不具备我们前文所说的三个条件。

同样道理，北上深等一线城市，尤其是2020年的深圳，不但有快速的城市化建设以及土地管制，还有大量的印钞以及次贷沉淀在房产中以及贷上加贷的叠加，更有不断流入的人口使房子供不应求，三个条件，全都具备。

除了这三点条件之外，深圳还有一些人超出了炒房范畴，去开启了民间的房地产信托之路。这已经不是炒房范畴，而是涉及金融犯罪的问题了。金融犯罪的行为应该严厉打击，这一点在包括日本在内的全球任何国家，都是一样的。

聊到这里，朋友们基本都应该明白了，一个国家、一个城市房价快速上涨的原因到底是什么。

那日本的房价是不是就会一直萎靡不振下去呢?

根据城子的观察和思考，结合咱们前面反复提到的三个关键条件，我们发现，最近的十几年来，日本的住宅已经处于一种稳步上涨的态势了。

日本房产价格指数图▲

尤其是核心城市，包括整个东京都市圈，十几年来的房价上涨速度虽然跟发展中国家不能比，但是在发达国家里，也属于可圈可点的。

核心城市房价上涨指数图▲

日本的城市化结束了，也没有天量印钞，人口出生率也很低迷，为什么房价还会上涨呢？难道是外国炒房客给炒起来的吗？

再说一遍，就像温度计只能记录温度、而不能控制温度一样，就像公鸡不能把天叫亮一样，单纯靠炒房客本身并不能炒高房价。

日本整个国家虽然不具备让房价快速上涨的三个条件，但是东京这个城市却具备。

首先，在整个日本，东京的城市化完成度最高。就像恒星会吸引行星，行星会吸引卫星一样，东京的吸引力持续上升，原来已经完成开发建设的城市版块会出现再开发。

这就好比你家的房子已经装修好了，住进去几十年了，由于家里的孩子要结婚，所以把房子重新装修一下，你发现，房子的潜力又被挖掘出来了，亲戚朋友又愿意来做客了。

城市的吸引力再次增强，房价再次开始上涨，属于情理之中。

下图为正在施工中的日本东京站前再开发项目：

东京站前再开发项目▲

下图是2027年，完工后的该项目预想图：

东京站前再开发项目完成预想图▲

显然，一个城市的城市化完成了，不代表这个城市的发展就结束了，随着技术的升级和人的需求不断增加，它还可以再开发，再再开发。

第二点让东京房价上涨的因素，是印钞和信贷。

日本虽然没有天量印钞，但是印钞是全球各个国家的通行手法，日本的印钞其实一刻也没有停止过，每年印钞2%到3%是有据可查的，这部分钱也会沉淀到房价上。

尤其是由于本次疫情，美国、欧洲都纷纷大印特印，日本当然也会跟进。所以就在城子写文章的当下，不止东京的房价在不知不觉上涨，全球核心城市的房价也都在上涨，这股支撑力，就来自于全球印钞。

下图是全球主要经济体的M2数据，可以看到日本的印钱速度也在加快，所以东京的房价上涨也并不意外。

全球主要经济体M2数据图▲

第三点让东京房价十几年来持续上涨的动力，是人口。

由于东京的吸引力仍然在加强，所以日本其他城市的人口自然也会源源不断地进入东京。同时，全球优质的精英人群在进入日本之后，也会首选落脚在东京。

人口的流入自然也会带来房价的上涨，下图是日本东京、大阪和名古屋三大都市圈的人口流入情况。可以看到，东京都市圈一枝独秀，而名古屋和大阪则是平平，其他城市数据会更难看，因为其他城市是人口流出的。

三大都市圈人口流入情况表▲

行文至此，我们在标题里提出的那个问题，日本持续鼓励炒房30年，为什么房价没有炒上天，答案已经浮出水面。

也许有的朋友会问，日本接近于0的银行利率，加上全球领先的租售比，房地产投资大有可为呀！为什么大多数日本人都无动于衷呢？难道他们都是经济学专家，都知道你所谈到的这些问题吗？

日本二十年来贷利率参考▲

答案也许会出乎你的意料。

大多数人，都是普通人，都是不具备城市化和经济学思维的。但是，社会的发展，有一个进度条。

日本在1990年代，已经经历过了房地产泡沫，无论是日本官方还是日本民众，看待房地产这个商品，就像看待其他任何商品一样，喜欢买的随意买，不喜欢买的可以不买，大家的心态是很平和的。

至于买对了房子会涨很多，一套一百万人民币的房子租金每年能租到十万块，这些对于不喜欢房地产投资的人来说，一点吸引力也没有。

社会发展的进度条，进入到鼓励个性和找自我的阶段，投资的形式也在变得多元。

有的日本人喜欢做风险投资，比如软银的孙正义，他可以有前瞻性地去投资阿里巴巴、投资马云，得到了巨量财富。

而有的日本人，喜欢投资手办、投资数字币，甚至投资学生的校服。这些奇奇怪怪的小众投资方向，也是分流了日本房地产投资的一些管道。

总之，日本作为亚洲最早发展起来的发达国家，看待发展中国家，就像一个经历过人生坎坷的中年人，看待刚考上大学的大学生一样。

如果大学生说，自己无法理解中年人的生活，中年人会替自己解释吗？

社会发展的进度条不同而已。

至于有人说日本房价上涨缓慢是因为有房地产税存在，城子认为不值一驳。如果有人有兴趣可以关注一下，咱们以后会专门聊一期。

让我们再看一遍房价快速上涨的三个因素吧：

一、快速的城市化建设以及土地管制带来的土地及房子稀缺；

二、大量的印钞以及次贷沉淀在房产中，贷上加贷的叠加；

三、不断出生或者增加的人口使房子供不应求。

单纯的靠炒房客并不能炒高房价，只有以上三个因素同时作用，房价才会快速上涨，这就是日本持续鼓励炒房30年，房价却没有炒上天的根本原因！

值得一提的是，本文无意给炒房客正名，笔者也不认为炒房客是伟光正的，从经济学上来讲，所谓的炒房客，只是一个普通的社会存在而已。

最后我们留一个思考题，是什么，让炒房客被普遍认为是房价快速上涨的元凶呢？

(本文完结）

本期作者：東京城子

本期小编：玉子

感谢点赞，在看

7600日元可以换成多少rmb？

7600日元约合人民币450元左右，这点钱在日本是做不了什么事情的。日本的社会福利是很高的，一个流浪汉每个月还能从**领取人民币约8400元左右的生活补助。这是因为日本的高消费所决定的，日本人的物度生活也很精致，一顿普通的晚餐也需要2000日元。到了周末，日本人的夜生活是很丰富的，高收入的日本人平均消费要在20000日元以上。

多少日币等于多少人民币

货币兑换1日元=0.0610人民币1人民币=16.3859日元以上为中国银行汇率信息，仅供参考。

一千日元相当于多少人民币？

当前1日元兑人民币是0.0599元，那么1000日元就是1000乘以0.0599等于59.9元，所以一千日元相当于59.9元。

日元860折人民币能折多少元

货币兑换75800日元=3947.8344人民币元数据仅供参考，交易时以银行柜台成交价为准更新时间:2014-12-1212:09

9800日元等于多少人民币？人民币和日元的兑换率是多少？

9800日元等于790.86人民币;兑换率是0.0807.

日元和人民币换算?3500丹是多少钱？

226.79元人民币。汇率:1日元 = 0.0648人民币 1人民币 = 15.4328日元

人民币汇率参考文献

代码名称中间价钞买价汇买价钞/汇卖价涨跌额涨跌幅↓日期AUD澳大利亚元675.1300648.0500668.7000674.07000.00000.0000%2010-12-31CAD加拿大元662.6800637.4200657.7200663.00000.00000.0000%2010-12-31CHF瑞士法郎701.9100681.1700702.8700708.52000.00000.0000%2010-12-31DKK丹麦克朗117.6900113.7100117.3400118.28000.00000.0000%2010-12-31EUR欧元876.7700847.6800874.6800881.71000.00000.0000%2010-12-31GBP英镑1028.3400983.95001015.29001023.45000.00000.0000%2010-12-31HKD港币85.100083.960084.630084.96000.00000.0000%2010-12-31JPY日元8.13977.81538.06438.12910.00000.0000%2010-12-31KRW韩国元0.58410.56400.00000.61200.00000.0000%2010-12-31MOP澳门元82.930081.800082.490082.81000.00000.0000%2010-12-31NOK挪威克朗112.2300108.4100111.8600112.76000.00000.0000%2010-12-31NZD新西兰元509.14000.0000507.3800511.46000.00000.0000%2010-12-31PHP菲律宾比索15.110014.540015.010015.13000.00000.0000%2010-12-31SEK瑞典克朗97.460094.310097.310098.09000.00000.0000%2010-12-31SGD新加坡元512.2200494.1200509.8600513.95000.00000.0000%2010-12-31THB泰国铢21.930021.160021.840022.01000.00000.0000%2010-12-31USD美元662.2900653.4000658.6800661.32000.00000.0000%2010-12-31

10来自00元人民币是多少日元？

1000元人民币兑14453日元。按08年10月10日15时03分货币实施兑换系数折算而成。