万科股票值多少钱(专家您好!请问万科短线和中长线能到什么价位？)

专家您好!请问万科短线和中长线能到什么价位？

可以得到分红，其股权登记日是6月13日，只要13日当日收盘你有其股票就可以得到分红！现在万科基本处于底部阶段，不管短线还是中长线都可以坚决逢低吸入

96年22万买的万科股票，到09年是怎样变成两千万的？

要考虑万科A 的分红以及转股送股， 我看了一下， 复权后 96年万科股价4块多， 09年最高530多元（复权） 100倍的涨幅还是有的

万科到底值多少钱？

注：我的这篇投资笔记记录于2022年11月10日

正文：本轮房地产调控以来，万科股价大跌，其中A股从2021年3月2日34.60元跌至2022年10月31日13.13元，期间分红两次，合计2.23元，实际跌幅55.60%。那么现在的万科有没有投资价值呢？分析如下：

一、万科的企业性质：

万科是一家无实际控制人的混合所有制企业，2017年国资委牵头，深铁接盘华润持有的万科股权，然后又接盘恒大持有的万科，成为万科第一大股东。深铁属于典型的财务投资，很少和万科进行项目层面的合作，深铁自身也进行地产开发业务。万科事业合伙人持有5%左右公司股份。

二、万科两任董事长：

说起万科，不得不提的是王石，也就是万科的创始人。他是中国第一代企业家标杆人物之一，个性极强，把万科带到了一个高度。

现任董事长郁亮，1965年出生，苏州人。前期在万科财务部门工作，慢慢晋升到总经理，宝万之争后，王石退出，郁亮继任。

1965年出生：企业家的黄金年龄，至少还可以掌舵10年，未来的10年也是万科转型的关键时期。

苏州人：郁亮不是一个开疆拓土的领导人，典型的江南人性格，保守谨慎，以后的房地产领域，将告别依靠野蛮加杠杆赚钱的时代，越来越需要精细化管理，财务出身是一个优势。

三、万科的企业文化：

从公开渠道的信息来看，万科还算是一家形象比较正面的公司，负面新闻不多。有一个细节可以推测万科应该比较尊重女性，公司股东大会时，**台上的女性有朱旭和韩慧华两人，这在其他地产公司中比较少见，大部分地产公司出席股东大会的管理层清一色是男性，这可能说明万科内部比较讲究平等。

为什么选择地产股作为现阶段重点研究方向：

一、本轮房地产销售暴跌主要是两个原因：

1、主因：2021年年中开始的强力调控；

2、次因：疫情。

2021年上半年，房地产销售创出历史新高，哪怕是下半年强力调控后，全年销量17万亿，依然是历史最高。去年下半年开始，房地产销售慢慢转弱，本来预计今年下半年可以同比增长，可是，疫情反反复复，慢慢变成了影响房地产销售的主因。现在人们普遍对未来预期较差，所以房地产销售不见起色。期间有过2022年6月的一次月度好转，可是7月开始又重现弱市。预估由于主因的破坏性太大，手段太激烈，调整政策是必然的，次因不好说。

二、地产是最古老的行业之一，这个行业永远不会消失，所以值得长期研究，中国房地产宏观未来：

1、中国存量住房400万亿左右，按40年使用寿命计算，每年更新规模10万亿；

2、城市化率继续缓慢上行，未来数年内，每年城市化新增房产规模2万亿；

以上12万亿规模基本还是可以看到的，2022年大概在14万亿左右，所以下降空间也不会太大。只要稳健的地产商熬过今明两年，以后的日子也就不会太差。为了应对未来房产税的冲击，一定要选多元化业务做得比较好的地产商，前提条件是围绕地产这个中心开展多元化，而非恒大那样搞体育搞汽车搞食品，那不是地产商的强项。万科盖商业综合体盖仓库盖长租公寓，这种多元化我认为相对比较靠谱，也更容易理解。

三、房地产的重要意义：房地产在世界大多数国家都是第一大支柱产业，而且全球大部分金融危机都是由房地产引发的，其重要性可见一斑。这次的房地产调控，其实已经来到了失控的边缘，过于严厉的政策超出了行业的承受能力，矫枉已经过正。接下来，大概率从打压变成不断不断地救市，直到回归正常状态。

有了前述结论，那么就要看现在的万科是不是适合投资，这就需要对万科进行估值。以下是对万科的定量分析：

第一部分

动态估值：

关键财务指标（2022年中报）

一、净负债率：35.50%。

二、在手现金：1411亿，有息负债2802亿（其中短期负债22.40%），存量融资成本4.02%，上半年新增融资成本3.59%。

三、归母权益2342亿元，折合每股净资产20.28元。

四、各板块上半年表现：

1、住开业务：2152.90亿元，同比下跌39.30%。

2、经营业务：241.10亿元，同比增长30.60%，其中：

a:租赁住宅收入14.80亿元，同比增长12.30%。

b:物业服务收入143.50亿元，同比增长38.20%。

c:仓储物流收入18.60亿元，同比增长39.10%。

d:商业地产收入40.10亿元，同比增长10.40%。

五、上半年新开工面积1068.80万平方米，同比下降38.90%。

万科的住开板块，上半年备受打击，因为今年新购土地很少，以及新开工面积大幅降低，预示明年销售也难有起色，但因为公司土地储备尚充足，所以销售应该也不会继续大幅下降。

万科的经营性业务最近几年突飞猛进，假如接下来五年能实现15%的复合增长率，那么5年后万科经营性业务大概可以达到1000亿左右。如果能产生应占100亿现金流，这部分二级市场价值1500亿以上（一级市场交易价值至少3000亿），住开按250亿年利润计算，价值不低于1500亿，则五年后总市值不低于3000亿，合理股价应该在26元左右（复权）。假如五年后达到400亿归母净利润，给予10倍PE，则4000亿市值。而事实上，万科2019年净利润389亿元，2020年净利润415亿元，2021年大跌到225亿元，并且万科2018年就曾突破过4000亿市值，在经营性业务大幅增长后，超越历史4000亿市值应该可以预期，那么5年后合理价值大概率介乎于3000-4000亿之间，每股26-35元（复权），价格中枢为30元，折现到现值17.70元左右（取10%折现率），合市值2000亿左右。最近看了万科几个商业地产，发现确实已经今非昔比，比如南翔MEGA印象城、松江印象城、青浦天空万科广场每一个都非常成功，在建中的龙华会一定是一个令人惊艳的项目，要知道万科三年前拿得出手的商业项目只有一个七宝万科广场。从商业地产的渐入佳境到长租公寓指日可待的盈利，万科貌似慢慢摸到了这两门生意的门道，加上优秀的物流仓储和物业业务，万科经营性业务四箭齐发，商业地产从追赶者慢慢过度到领先者阵营，我估计5年后万科商业地产规模排名第三（品质排名第二），长租公寓可以实现跨越式发展，从规模领先发展成盈利迅速增长，仓储物流和物业管理继续领先，其他地产公司在经营性业务总量上已经难以望其项背。至于股价，和太多的因素有关，所以具体走一步看一步吧。

第二部分

静态估值：

一、开发板块：市值1000亿（200亿净利润，给5PE）；

二、物业板块：250亿市值；

三、仓储板块：350亿市值（含普洛斯）。

1、估值依据a：因为没有仓库的估值资料，所以找到普洛斯REITS报表，记录70万平方米仓库，年租金4亿左右，市值77亿人民币。万科目前仓储物流40亿年租金，1200万平方米，假如按租金估值，值770亿。按香港领展的报表，仓库按租金20倍资本化，那么40亿租金，资本化价值800亿，和770估值差不多；因此，仓储板块按350亿估值，应该是比较保守的。注：万科占万纬物流75%股份，以及部分仓库有其他股东权益，按万科占60%计算，则万科物流大概450亿左右权益估值（按750亿总估值）。

2、估值依据b：2017年普洛斯私有化时，万科耗资170亿，以21.4%的股份成为第一大股东，这块目前至少值200亿。万纬物流自有1200万平方米物流仓库，假设万科占60%，即：720万平方米，按5000元/平方计算，值360亿，加上普洛斯，合计560亿。

3、根据1和2两种估值方法，物流板块价值450-560亿之间，取中间值500亿计算。从这个角度，350亿估值是可以成立的的。

四、商业板块：300亿市值。

估值依据：已经开业合并报表年租金80亿，按万科占50亿计算，未开业按万科占10亿租金计算，万科应占租金60亿，给300亿估值，这个估值是比较保守的。实际市场价值至少5、6百亿。因为印力没有并表，所以搞不清印力的负债情况，300亿也许是一个合理价格。

五、长租公寓：200亿市值。

1、估值依据a：一共21.5万套，其中16.9万套已经开业，但搞不清多少是自有的，多少是轻资产管理的，就按30%左右自有计算，自有6万套。估值：最近友商发了三个长租公寓REITS，分别是：深圳1830套，市值15亿；厦门2614套，市值16亿；北京2053套，市值16亿，合计6500套，市值47亿，平均每套价值72万元。万科按每套50万元计算，市值300亿，轻中资产15万套按100亿计算，合计400亿。打对折200亿应该是值的。

2、估值依据b：按15倍租金计算，目前已经开业16.9万套，年租金30.8亿，15倍租金资本化，则为462亿，全部开业后则为21.5/16.9*462=588亿。按200亿估值应该站得住。

但是，2021年该板块NOI才5.25亿元，那么该板块估值也就值100亿。按郁亮的说法，是老项目拖了后腿，可能还在失血，而2019年以后开的新项目，投资收益率不错。

综上，该板块按200亿计算。

六、未结算利润按300亿估算。报表显示6000多亿已售未结，按4000亿权益，7.5%净利润计算，合300亿。

七、其他业务，如贝壳股权投资，价值100亿。

八、一至七加总，万科合理估值2500亿。

结论：目前的万科股价低估，分批买入。

恒大花了多少钱买万科A股票

恒大花多少钱买万科A股票，跟我没关系，跟你没关系，跟你我、大家有关系的是谁是大股东，谁当大股东对股民有利！所以还是把精力用在分析判断走势趋势上，分析判断该进场还是该出*上！不要纠结那些与自己无关的烦心事情上！

万科股票价格走势分析，未来趋势篇

大家好！我是C先森！今天我们继续聊聊【万科地产】

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大家都知道房地产与经济是密不可分的，前10年经济的发展得益于房地产的助推。

财政的大部分收益来源于房地产，所以房地产的经济效益非常大。

从这里我们可以看出，房地产在今后的发展中，还会在经济上站主导权。

不过随着房地产人口红利的消失，估计未来会加大房地产税的普及。

大家应该也知道，房地产税早在几年前，就已开始实行，只是还没有统一起来，一直在试点。

未来普及的概率为什么说相当大，主要原因财政需要弥补人口红利消失的缺口。

在一个就是减少恶意炒房的行为，个人名下每增加一套房，房产税也会相应的增加一些。

对于炒房者来说，已经无利可图，就不会加大在房地产上面的投入。

 这也间接的减速了房地产价格的高涨。

我认为也正是因为这些因素才导致，很多人最近一两年，没有计划买房的打算，因为大家都怕跌呀。

所以自己为什么要去接盘呢？

房子价格卖不上去，自然房地产公司的股价，无法涨上去。

但大家想过一个问题没有，房子永远是我们普通人的需求，不可能因为目前这*势就不买房了。对吧？

那既然大家对房子还有需求，房子就依然会涨上去。

估计我的这个理由有些空泛，这样说吧，未来高学历者会越来越多，而且他们对美好生活的向往会越来越强。

都喜欢去大城市打拼一番，大城市里的房子必将供不应求，供不应求又会促使房价大涨。

是不是这个道理？道理其实很简单，譬如那些已经有房子住的人，因多年的打拼现在手里有了一些余钱，而且对目前家住环境不满意。

他们会重新选择那些大点的，环境不错的地方作为居住地。

这是人性的追求舒适追求美好生活的本质需求。

 而那些目前没有多少资金的人，会选择接手那些想换大房子的人的房子。

待选择小房子的人，他们经过多年打拼后，赚到了能换大房子的资金，他们又会重新选择自己满意的房子。

房子这个东西无论在那个时代都不过时。房子对于快结婚的人是一份安全感，对于结婚多年的人是个家的存在。

我国有句话说得好，“金窝银窝不如自己的狗窝。”

目前万科主要的房产资源在一二线城市，而一二线城市将是未来年轻人实现梦想的聚集地。

一二线城市机会多，提供的岗位齐全，发展空间大，这都是年轻人的需要。

从上面的分析中，我们能看出什么？

房地产需求确实不如前10年，不过得看地域，譬如二线城市以下的城市，需求确实未来会直线下跌。

 但一二线城市未来10年的需求依旧会上涨。

 这是它的资源决定的。

 以上只是我的个人观点，大家有什么看法，请在评论区留言转发。

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万科估值多少合理？

根据当前市场情况和万科的财务业绩，合理估值应在1500-1800亿元之间。这一估值范围基于以下三个因素：

首先，万科是中国房地产市场的龙头企业，拥有强大的业务实力和影响力。

其次，该公司的财务业绩一直处于良好状态，具有持续的盈利能力和稳健的资产负债表。

第三，中国**在“房住不炒”的宏观政策指导下，鼓励稳健发展的房地产企业，这也为万科的未来发展提供了市场环境和政策支持。

基于这三个因素，1500-1800亿元的估值是相对合理的。

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中央还会继续推行"房住不炒、因城施策"的政策，在政策对房地产的高压和精准调控的情形下，那么关于房地产的未来又会有怎样的变化呢？我立马来为各位研究一下这个房地产的龙头企业--万科A。正式开始讲解万科A前，一份房地产行业龙头股名单可供大伙参考，打开即可了解：宝藏资料：房地产行业龙头股名单一、从公司角度来看公司介绍：万科企业股份有限公司开始创立于1984年，通过三十多年的发展，公司已经成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务关注的是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。住宅开发、物业服务、租赁住宅等都是公司核心工作；在住房领域，公司从头到尾保持住房的居住属性，始终坚持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的想法。各位大概掌握了万科A的公司情况后，紧接着我们来看看该公司都有哪些优势？优势一、物业服务国内领先万科物业大力拓展与物业服务相关的内容，并且从业主的相关利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。万科物业还大力推行数字化建设，用以更好地满足户对服务的各种要求，以最低成本实现最高效率和精细运营。优势二、经营稳健、砥砺前行在行业增速预期放缓的先决条件下，政策调控方式当下处在"高频微调"常态期，重点在土地和金融两个工具上发力，并开始向长效机制发展，利好稳健经营及合理多元化企业。万科因为这限制，业务并没有受到很大的影响，因为公司有着出色的经营状况、业务布*、及稳健的财务条件等优势，"以不变应万变"。从自身拿地到销售到业务布*等各阶段可以更加自由，而且，还可以避免因为"政策补丁"而屡屡对经营策略进行改变，保持战略定力方可抓住新机遇，众志成城，才能稳定发展走向长远未来。碍于文章受限，关于万科A的更多深度分析和风险提示，我都给你们归纳好了，戳开便可了解：【深度研报】万科A点评，建议收藏！二、从行业角度来看在这样严格的调控之下，房地产依然能够给改革提供加速，利好稳健优质龙头市占率增大。调控加码为房地产行业供给侧改革加速发展提供了契机，在这之前对杠杆较高的激进房企进行融资上的严格管控，没有达到标准，房地产可能放缓扩张或者退出行业。对于万科A这样的优秀企业来说,其融资途径十分便利，价格也不是很贵，具备在符合规范条件的要求下对空间进行进一步扩展，有望实现未来地产业市场份额稳步向上。三、总结总体来说，我感觉万科A公司作为房地产行业的领航者，有希望能在这个行业变革的关键时期，创造出属于自己新的辉煌。但是文章会有一些延时，如果想更准确地知道万科A未来行情，直接点击链接，有专业的人士给你做股票分析，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？应答时间：2021-10-29，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

万科市值是多少？

万科2015/12/28 15:35:21停牌，受到宝能系300亿资金注入的影响，每股价格一路涨停至24.43元，达到历史性高位，当日上证收于3627.91点！截至停牌前，股价涨幅为宝能系带来了100亿左右的浮盈！ 万科总股本（A股+H股）约为110.51亿股，由停牌当日股价，计算得出其总市值为269975930000元，基本上就是2700亿！

万科股票9.2的成本，到底值不值得做？

值得不值得是你自己的问题，长线短线操作策略不同，值不值也不一样。先问问你自己买它是因为什么，再看看这些理由现在还成不成立……如果不知道最好想清楚，是否要继续买进还是割肉出去要看你自己的操作策略是否是晚了也要看具体的操作策略来定