北辰实业踩了几道红线(保利地产和北晨实业哪个好？)

保利地产和北晨实业哪个好？

　　去年12月份以前北辰实业除了在北京奥运前火爆了一回外，全面败给了保利地产。

　　但去年因国企改革的春风吹到了北辰实业，北辰实业股票从去年12月到现在却是风生水起，反超保利地产，但从业绩比较的话，还是保利地产遥遥领先。　　至于哪个好，看业绩保利地产强太多了，看近期股票表现，北辰实业较优。　　发个近一年两股K线比较图： 　　

重磅！2022***上市房企经营稳健性报告揭晓：国资背景企业表现良好_房产资讯-北京房天下

[摘要]房地产企业已从开发为主向开发与经营并重转变，坚定从重资产为主向轻重资产结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

当前，***房地产行业面临着近20年来较为严峻的市场形势。

国内外宏观环境的变化以及疫情的反复导致目前我国GDP增速低于预期；虽然全国各地都出台了不同扶持政策以促进房地产市场回暖，但实际执行效果分化严重，中小城市市场依旧低迷；房企销售端同比数据依然处于下跌通道；销售市场的遇冷也传导至土地市场，民营企业整体参拍意愿下降，导致土地供应和成交额均出现不同程度下跌，对地方财政稳定性也形成挑战。

在这样的市场环境下，房企经营稳健变得尤其重要。

6月30日，***房地产报、***城市与区域治理研究院正式发布《2022***上市房地产企业经营稳健性研究与评估报告》（以下简称“报告”）。报告通过盈利稳健性、营运稳健性、成长稳健性和财务稳健性4个维度、19项测评指标全面测度A股和H股上市房地产企业，且所有指标得分逐一分析、对比、排名，不只是描述总体态势，旨在全面考量房企未来稳健、可持续、高质量发展的能力，可谓***上市房企的全面体检报告。最终，上榜企业共154家，其中A股100家，H股54家，其中头部房企如万科、碧桂园、保利发展、绿城***等表现稳健。

当前房地产行业政策持续发力，但市场复苏缓慢。在这种行业形势下，报告也为上市房企稳健发展提出了三点策略，即从开发为主向开发与经营并重转变，坚定从重资产为主向轻重资产结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

从主营业收入来看，A股上榜房企主营业收入平均值和中位数分别为3757776.08万元和724838.97万元，高于平均值企业有18家，代表企业包括建发股份、绿地控股、万科A、保利发展等等，多为龙头房企。其中，建发股份营业收入居榜首，主要源于公司2021年开拓多项业务，以及房地产业务销售结算规模增加；绿地控股和万科A营业收入领先于其他A股上榜房企。

A股房地产企业2021年主营业收入上升的共65家，下降共35家，同比增长率为正的房企中，最高为京能置业（554.86％），最低为华发股份（0.46％）。但值得注意的是，从数据端来看，2021年A股上榜房企平均收入增长率为26.66％，较2020年的7.02％上升幅度较大，但这与目前大多数企业经营状况出现背离，多数企业主营业务较为疲弱。

H股上榜企业主营业收入平均值和中位数分别为6915494.95万元和2493485.93万元，行业集中度高，企业收入差异较大。主营业收入高于均值企业共有12家，主要为行业龙头房企如***海外发展、碧桂园、华润置地、绿城***等；排行较低的企业主要为中小型企业。

总体来看，H股上市房企营业收入表现优于A股上市房企。

从净利润指标来看，A股上榜企业净利润平均值和中位数分别为89781.18万元和22052.59万元。有26家企业净利润位于均值之上，主要是龙头房企，如万科A、保利发展、招商蛇口等；相反，2021年还有大量企业出现亏***，如华夏幸福、泛海控股、蓝光发展等，多是经营出现困境企业；从净利润表现来看，企业分化较为严重。

A股房地产企业2021年净利润上升的共34家，下降有66家，净利润表现较好的大部分是国企，如陆家嘴、金隅集团，民营企业净利润基本都出现了下滑。净利润同比增长率为正的企业中，最高为荣丰控股（1300.79％），最低为合肥城建（0.01％）。

H股上榜房地产企业的净利润平均值和中位数分别为440299.58万元和146552.45万元，平均值达到中位数的3倍左右，说明龙头房企净利润突出，大幅高于行业平均水平。有12家企业净利润位于均值之上，同样也是龙头房企表现更好，***海外发展、华润置地、碧桂园排名靠前。

营运稳健性这一维度主要衡量企业经营效率与运营管理能力，报告中主要计算指标包括存货周转率、预收收入保障倍数以及存货去化压力，这3个指标也能反映出房企在保交房方面的保障，存货周转率越高，预收收入保障倍数越高，也就证明这些企业可能盖成的房子，在未来交楼面临的压力相对比较小。

A股上市房地产企业预收收入保障倍数排名靠前的房企有荣丰控股、上海临港、泛海控股、世荣兆业等；存货周转率排名靠前的房企则有建发股份、新能泰山、金隅集团等。不难看出，两项指标表现较好的多为国资背景企业。

H股上市房企的营运稳健性综合来看，也依然是国资背景的企业表现较好。存货去化压力、预收收入保障倍数等表现要优于民营房企，保交楼压力相对来讲比较低。企业对费用的控制方面，排名靠前的企业包括***海外发展、***铁建、正商、碧桂园等。

成长稳健性这一维度则是衡量企业增长速度与发展潜力。在这个维度下的衡量指标有净资产增长率、投资性房地产变化情况、存货减值率。这三项指标当中，其中投资性房地产变化情况更能够反映企业在遇到经营困难之后，通过抛售资产，或者通过投资性房地产呈现自己经营转型的潜力或者能力。这一指标下排名靠前的多为头部房企，例如招商蛇口、新城控股、万科A、金融街、陆家嘴、金隅集团、大悦城、保利发展等。

财务稳健性则是衡量企业资本结构、长短期偿债能力以及融资实力。这一维度主要对上市房企“三道红线”三项指标分别做测评。综合来看，A股上榜企业中，“三道红线”全绿的企业包括万科A、保利发展、滨江集团、金地集团等，多为经营比较稳健，业绩比较突出的头部房企。

A股100家企业中，未踩红线和踩中一条红线的企业大概占到总数的三分之二左右，H股这一数量明显高于A股。

H股54家上榜企业中，“三道红线”全绿的企业包括旭辉控股、越秀地产、***金茂、远洋集团、龙湖集团等。

此外，不管是A股还是H股企业，在“三道红线”政策出台之后，企业踩中红线的现象有明显好转，不少企业已经从踩中“三道红线”逐步转变成“三线全绿”企业。

综合来看，按主营业收入划分的A股上市房地产企业经营稳健性排名中，1000亿元规模以上房企中，保利发展、招商蛇口和万科A占据前三；主营业收入在300亿～1000亿元规模房企中，金地集团、大悦城和首开股份表现较好；主营业收入100亿～300亿元规模房企中，信达地产、中交地产、北辰实业则是对标对象；主营业收入100亿元以下企业中，新能泰山、光大嘉宝和南国置业排名靠前。

A股企业中，大部分房企短中期谋求稳健发展，中长期则注重发展经营性业务，提升综合实力。

按主营业收入划分的H股上市房地产企业经营稳健性排名中，1000亿元规模以上房企中，***海外发展、华润置地、龙湖集团位居前3；主营业收入300亿～1000亿元房企中，***金茂、远洋集团和越秀地产排名靠前；主营业收入100亿～300亿元房企中，保利置业、大悦城地产和五矿地产则是行业对标对象；主营业收入100亿元以下房企中，***新城镇、上市城市开发和万达酒店发展是小规模房企的样本。

从H股排名来看，国企、央企和大型房企表现更具韧性，相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利、营运、成长和财务四维度的稳健程度均具备较大优势，能够更好处理扩张与稳健经营的关系，在行业下行期间体现出了更强的风险抵御能力。

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首创置业黯然退场

阿尔法工场旗下研究院。***第三方研究平台，定期发布覆盖A股、美股、港股的上市公司研究报告。

2021年6月25日，有市场消息传出，首创置业（2868.hk）或将私有化。当天首创置业股价开盘迅速拉升，盘中涨幅一度冲至68%，最高达1.88港元/股。

 

两周后，官方公告姗姗来迟，首创置业正式披露了相关消息，公司将向港交所申请自愿撤销H股的上市地位。要约人北京首创城市发展集团有限公司，提出以2.8港元/股将其私有化，注销总额为52.9亿港元。

在复牌后，公司股价暂升45.93%，7月12日，首创的股价已经跃升至2.54港元，创近两年来新高。

 

首创置业究竟缘何会走上私有化退市的道路？常年萎靡、H股交易量差只是其寻求私有化退市的诱因。主因还是由于近几年销售能力下降、业绩下滑。

股价萎靡

首创置业自2003年上市至今日，股价长期在2元以内徘徊，而在今年4至5月期间一度跌入1元大关。此外，公司交易流动性也长期处于较低水平。

作为北京**所属的大型国有企业，首创置业的业务布*包括住宅开发，奥特莱斯综合体，城市综合体，土地一级开发等核心业务。同时对于文创、高科技地产、长租公寓等赛道也有所布*。

 

2020年3月，公司公布的年度业绩数据显示，营业收入212.48亿元；营业利润18.19亿元，同比下降49%；归母净利润9.82亿元，同比下降54%；毛利率23.66%，同比下降8.99%。

 

首创财务总监范书斌对此解释道：“受到新冠疫情和部分城市调控的影响，公司二类开发项目销售速度不及预期，高毛利一级开发项目也未能上市，同时奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素影响下，公司业绩同比有所下滑。”

与此同时，奥莱综合体业务也向集团总部出售转让。

 

很显然，把奥莱剥离港股上市公司主体，可以减少港股对于资本运作、资金融资方面的限制；而总部的出手相助，可以提升其融资信用担保的资质，从而更好的支持奥莱在全国的健康发展。

 

盈利表现不及预期，首创置业长期以来的高杠杆同样存有隐患：现金短债比为1.13，净资产负债率为127%，剔除预售款后的净资产负债率为71.3%。三道红线中仍然踩中两条。

 

其实首创系的资金问题在今年5月就已有所端倪。4月末，上海电气通讯技术有限公司由于应收账款发生逾期，向法院提起了诉讼，请求判令被告首创集团、首创贸易公司向其合计支付货款11.93亿元及违约金。

 

一石激起千层浪，首创集团的资金问题瞬间引发了社会各方广泛地关注。

 

是什么让首创置业的资金压力与日俱增？又是什么让其二级市场表现低迷以至退市？

战略摇摆

纵观首创置业的发展历程，其战略模式经过了三个阶段的转变，分别为离京、回京、再离京。

 

2002年公司在京起步，一年后于***联交所主板上市。此后迅速进入成都、无锡等市场，实现了环渤海-中西部-长三角的区域布*。

 

但是受到08年金融危机等多方面因素影响，大多数项目遭遇了去化慢的问题。

据统计，公司从拿地到开盘的平均时间间隔为2.17年，开盘3年后的累计销售进度过慢，使得首创置业在土地一、二级开发后无法快速转化出销售业绩，回笼现金流。

因此京外投资逐步减少，投资重点开始重新转回京津冀地区。此时的首创集团也积极发挥了大股东的资源优势，使得公司以低成本、低投入获取城市核心地段优质土地资源。

 

随着“330新政”等一系列利好政策的提出，公司在京津冀的销售业绩也创下新高。但过度依赖环京地区导致错过了三、四线城市的开发，京津冀以外地区的销售业绩长年处于不温不火的状态，增速趋缓。

 

反观此时加仓三四线城市的房企，以万科、碧桂园、恒大、中梁控股等为代表，均实现了规模上的跨越式发展。

 

对于企业来说，在全国化进展不顺的情况下，专注熟悉的地区无可厚非。但是轻率地放弃三四线城市，也等于放弃了扩大规模的大好机会。

 

随着环京地区“317新政”等限购政策的不断升级，公司被迫再次离开京津冀，开启了全国化的进程，而此时大本营京津冀地区的销售也不断回落，增速由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长接近于停滞。

领军人物更迭

客观的讲，首创置业的战略摆动，与其大股东首创集团的领军人物更迭密切相关。近些年围绕首创集团董事长的话题可谓是层出不穷。

 

作为与王石、潘石屹，冯仑等***房地产黄金一代的领军人物，在***房地产行业最黄金的十多年时间里，正是刘晓光将首创置业推上行业龙头，公司也于2003年成功在港股上市。

 

刘晓光一度在京津冀地区疯狂扩张拿地。以至现在，首创置业还能继续啃刘晓光的“老本”，同行也戏称其为“京城地主”。

根据2021披露的半年报显示，公司一到六月实现销售面积32万平方米，而京津冀地区就达到了12.2万平方米，

 

然而首创的日益强大却无法掩盖刘晓光人生的跌宕起伏。2006年6月，因涉嫌违规土地交易，刘晓光曾被带走调查，随后回归重新主持工作，并担任首创集团董事长直至2015年。2年后因病逝世，享年62岁。

 

刘晓光后，王灏曾短暂出任首创集团董事长一职。但王灏的首创之旅更像是基层历练，仅半年之后便离开首创步入政界。

 

2016年9月，李爱庆出任首创集团董事长及*****。空降首创前，李爱庆曾任北京市国有资产经营有限公司董事长。

 

李爱庆的空降让首创置业近年来将更多将精力转移到长三角、大湾区、武汉等南方城市，销售规模也持续维持在800亿元左右水平，但却始终难以突破千亿大关。

 

“首创置业作为国企会更多承担社会责任，过去较多开发高档住宅、未来会更多参与到保障房、长租房、集体房、安置房建设，以满足刚需和内需。利用企业较低的土地成本，更多投入保障房建设。”李爱庆在接受采访说。

 

在李爱庆的带领下，首创集团逐渐完善了环保产业、基础设施建设、金融服务业务等多元化的产业布*。并有首创置业、首创博桑、北京首创股份、首创环境控股等多家上市公司。

 

2020年5月，李爱庆不再担任首创集团董事长与*****的职务，由原北辰实业董事长贺江川接任。然而，仅仅退休1年的李爱庆于今年7月6日因涉嫌违法违纪被带走，正在接受纪律审查和监察调查。

结语

首创置业，作为“京派房企”的典型代表，历经了刘晓光时代的如日中天，也品尝过李爱庆时代的五味杂陈，现如今面临退市私有化的无奈结*。

 

“去开发”已是大势所趋，虽然长年估值过低导致融资困难，但作为国企，首创需要承担更多的社会责任，跻身于更多的长周期业务。相反若是上市平台，细小的战略举措就会影响公司的股价波动，影响公司的市场预期。

 

因此看，首创置业的退市行为不失为识时务之举。

 

“三道红线”的到来意味着***房地产时代上半场彻底的终结，在融资通道愈发收窄的环境下，即便是像首创置业这种国企也需推陈出新、涅槃重生。

 

在私有化尘埃落定后，首创置业也将彻底改名首创发展，探索业务多元化的发展方向。

如十八里店的首创繁星，建筑面积达到40万平方米，曾拿到中央财政专项资金2亿元以上的补贴，成为北京市获得最大专项资金支持的单个租赁房项目。再如北京文创园朗园，已经实现品牌扩张，逐渐布*于杭州厦门等城市。

 

与此同时，退市回归首创集团的大系统，对于其业务本身也充满利好，毕竟AAA的信用评级大部分也源自于股东的担保背书。相信在“三道红线”指标持续改善后，首创的千亿魔咒或将打破。

【作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者】

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长沙北辰“人工湖”爆火背后房屋质量更引人深思

“这个塑胶人工湖承包了我全年的笑点……”

自11月15日，长沙北辰中央公园塑胶“人工湖”被曝光以来，其热度一直居高不下，不仅仅是成为全国人民茶余饭后的笑资，更已“火”出国门。

小区问题多达16项

当塑胶“人工湖”在四海八荒走红的时候，我们应该透过现象看本质。这场闹剧的背后，开发商不走心的“服务”、小区房屋安全质量问题才应该是大家关注的重点。

据北辰中央公园业主反映，北辰中央公园D+F+C区还有多达五大类、16项共性问题，为此，业主代表专门成立了维权小组，收集归纳整理出一份《北辰中央公园维权问题（建议稿）》，准备提交给开发商和相关部门，内容包括：

一、安全问题：

1.小区西大门没有设置无障碍通道，供残障人士、老人、小孩、孕妇使用。

2.篮球场无设置篮网隔档、有较大的安全问题，并且挡路，影响22栋、23栋、24栋业主的通行。

3.人车不分流。

二、质量问题：

1.地下车库没有完全刷漆，车库楼板存在严重质量问题。

2.房屋存在的开裂、漏水、增补、砂浆稀少、空鼓等质量问题。

3.房屋阳台下水道被强行堵塞，且不告知原因。

4.卫生间未预留排气口。

5.小区公园式绿化不低于40%，却大量铺植草砖所谓绿化及供消防安全使用。 

三、违反合同契约：

1.合同层高19-21栋—2.95米；其他栋不低于2.8米，不达标。 

四、违规操作、虚假宣传：

1.使用小字体霸王免责条款，诱导业主签收质量不合格的商品房。

2.物业费2.25元/平米，和初期宣传不一致。

3.成网红新晋打卡地：辣眼的“小桥流水”式油漆湖。

4.95平米户型的主卧，地板面与其他地面有5厘米左右落差，主卧室上空有横梁，未尽到告知义务。

5.业主腰线房，未尽到告知义务。 

五、配套设施问题：

1.小朋友入学、学位存在严重问题。

2.23栋入户门洞太小太低，与其他栋入户差异巨大。

目前来看，最让看客们“津津乐道”的奇葩点有三，首当其冲当属塑胶“人工湖”，据红网11月22日报道，在长沙市自然资源和规划*提供的《湘府世纪住宅小区二期修建性详细规划（总图）》等规划平面图显示，该“人工湖”所处位置规划为小区绿化。

原本，开发商是以碎石、景桥为主要元素，在此地打造了一处日式枯山水景观。2019年8月，部分业主前来“探楼”时提出碎石存在安全隐患。经过整改，于是，沦为全民笑柄的塑胶“人工湖”出现了。

其次，与塑胶“人工湖”整改方式有着异曲同工之妙的还有小区的西大门。据业主透露，在小区西大门本来有无障碍通道，“但斜坡太陡了，估计有三四十度，轮椅婴儿车不可能那么爬上去。”在业主提出整改后，开发商把斜坡全拆掉了，干脆改成了楼梯。号称“整改好了。”

最后，对于小区内大量铺设“植草砖”当绿化地，开发商也有回应，为兼顾景观效果与消防验收。

北辰长沙的维权史

北辰实业进入长沙12年，除了还未上市的北辰时光里项目，北辰中央公园和北辰三角洲一直处于被维权不断的状况中，所涉及的维权问题也五花八门。在长沙市长信箱里，关于北辰的投诉咨询多达200多条，北辰中央公园因业主质疑开发商虚假宣传、公摊等问题而被业主投诉；而北辰三角洲也存在群租房、电梯故障等问题。

2018年8月，北辰三角洲业主发现同一楼栋区域的业主，三个合同模板不一。“从‘公告’宣传一户一个学位，到合同写明‘建设有长雅中学’，再到合同改成‘学位不予承诺’。”因小区学位问题，业主质疑开发商虚假宣传。

2018年5月24日，是北辰中央公园D+F1区启动认筹的日子，而C区的业主们就小区防护栏高度、篮球场建设、楼层层高等多项问题再次来到营销中心维权。“一边是维权业主，一边是认筹队伍”的楼市奇观引发了大量的话题和关注。

2017年7月，6月底的一场大雨后，交房3个月的北辰北辰三角洲E6区外墙出现大面积的渗水。在业主的要求下，北辰方面迅速行动起来，在渗水处进行涮胶等处理，但业主们并不认同这种表面的处理方式，为此，北辰三角洲的业主还专门航拍并制作了3分多钟的短视频，来扩大维权影响力。

2017年5月，北辰中央公园业主在红网论坛发帖投诉，部分房子内部出现开裂，屋面漏水，外墙渗水，房屋空调机位设计不合理等问题。

塑胶“人工湖”何时休？

23日，北辰中央公园开发商、业主代表、街道办以及相关部门就小区问题召开整改协调会。据天心区黑石铺街道办事处相关负责人介绍，经过沟通，目前大部分业主已清楚了“人工湖”的真相。针对部分业主提出的房屋质量等相关具体问题，开发商正在有关部门的监督下积极组织施工，进行整改。希望北辰中央公园此次能满怀诚意，提出让业主满意的整改方案。

近几年来，长沙楼市的维权事件不仅仅是北辰的项目频发，其他楼盘的维权声也是此起彼伏。百度上输入关键词“长沙 楼盘 维权”，其相关搜索结果高达约1250多万条。无论是昂首挺胸的千亿级房企，还是打着品质优先旗号的央企国企，都成了房屋维权的座上宾。

有人说，近两年买的房质量会很差！业内人士表示，“一是房企高周转高速度模式，导致低成本低质量；二是楼市调控力度大，建材成本一直在涨，房企质量就保障不了。”因此，在有限的“利润空间下”，既然安全红线不能踩，“塑胶人工湖”式的敷衍就比比皆是了。

有人形容，买房犹如买彩票，交钱的时候战战兢兢，收房时候提心吊胆。房子没有质量问题，不漏水、不掉墙皮，能按时拿到房产证，就比中了500万还兴奋。

一直以来，我们都在强调“房子是用来住的”，那么，无论市场环境及政策如何变化，开发商们都应该保有社会责任感。如今，长沙楼市已然降温，房地产已经进入平稳发展期，我们希望，房企们能够注重效益的同时，更注重品质。不忘初心，才能走得更远……

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这个中报季房企的经营性现金流为啥这么惨

（数据来源：Wind）

（数据来源：Wind）

超百亿房企仅4家

其中，经营性现金流超百亿元的房企仅有4家，包括绿地控股、华发股份、***金茂及碧桂园，对应的金额分别为285.98亿元、201.5亿元104.1亿元以及103.79亿元。

经营性现金流在50亿元-100亿元之间的上市房企有6家，包括首开股份、首创置业、阳光城、富力地产、万科A、路劲，对应的金额分别为98.04亿元、97.2亿元、79.93亿元、78.96亿元、67.82亿元以及54.78亿元。

包括太古地产、金融街、北辰实业、京投发展、招商蛇口、格力地产、金科股份、世茂股份、中南建设、中梁控股等在内的16家上市房企，经营性现金流在10亿元-50亿元之间。

另有11家上市房企的经营性现金流仅为个位数，不足10亿元。具体包括：

在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，现金流为负值的企业共有23家，占比约为38.3%。其中，金地集团、中交地产及保利地产的经营性现金流最少，对应的金额分别为-100.26亿元、-115.72以及-248.12亿元。

从60家样本房企的现金流情况来看，经营性现金流充沛与否，与房企的规模量级并不呈现直接的正相关。

按照克而瑞发布的《2021年1-6月百强房企销售排行榜》，2021年上半年在操盘金额排名中，碧桂园以4051.1亿元位居第一名，***恒大和万科地产以3526.0亿元、3502亿元分列榜单第二、三名。

但在2021年中期典型房企现金流排名中，除了碧桂园凭借103.79亿元的经营性现金流列名第四位外，万科67.82亿元的经营性现金只排在第九位，恒大更是截至记者发稿前，并未在半年报中披露这一数据。

去库存成当务之急

正增长企业方面，2021年中期经营性现金流同比增长超百亿元的上市房企有9家，包括：

经营性现金流同比增长在10亿元-50亿元间的上市房企有17家，包括蓝光发展、新世界发展、路劲、金融街、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、宋都股份等；经营性现金流同比增长不足10亿元的上市房企有13家，包括***武夷、当代置业、荣丰控股、保利地产、中南建设、世茂股份等。

负增长企业方面，长实集团、***金茂以及万科A在2021年中期的经营性现金流出现较大幅度减少，较比去年同期分别减少126.57亿元、153.48亿元以及158.24亿元。滨江集团、中骏集团控股、远洋集团、港龙***地产、宝龙地产、雅居乐集团、金地集团、阳光城、大悦城、建业地产、禹洲集团等11家上市房企，2021年中期的经营性现金流同比减少25亿元以上。

以克而瑞销售榜Top10房企金地集团为例，Wind数据显示，2021年上半年，该公司的经营性现金流净额为-100.26亿元，较去年同期的-32.77亿元减少67.49亿元。

就2021年中期经营性现金流的同比下滑情况，金地集团方面向北京商报记者表示，截至2021年6月末，该公司持有货币资金597.92亿元，其中预售监管资金60.32亿元。“公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，公司在确保资金安全的前提下，将加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。接下来，公司将持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况，来确保公司经营的安全稳定。”

值得一提的是，随着房地产企业融资环境不断收紧，近年来房企愈发注重现金流管控，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”，这点从企业越发注意当期经营性现金流管控可见一二。

如：北辰实业在2020年中期的经营性现金流为-3.86亿元，至2021年上半年增至38.76亿元；招商蛇口在2020年中期的经营性现金流为-29.91亿元，至2021年上半年增至27.74亿元。

这也包括部分陷入现金流危机的房企，如：华夏幸福2021年中期的经营性现金流为-47.67亿元，较去年同期的185.4亿元增长137.73亿元；蓝光发展2021年中期的经营性现金流为5.21亿元，较去年同期的-83.77亿元增长88.98亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房地产作为资金密集型行业，在降杠杆、降负债的行业发展趋势下，房企一定会越来越重视现金流管理。影响企业经营性现金流主要是“流入”和“流出”两个方面，不同的发展阶段、发展策略都会影响经营性现金流量。

“一方面，企业在扩张阶段容易出现经营性现金流为负的情况。另一方面，在平稳发展阶段过多的存货，也会造成现金流为负。因此‘去库存’也是当前部分房企的当务之急。”不过，在潘浩看来，经营性现金流最好的状态是贴合企业发展策略的平衡，而非简单的用正负来衡量。

58安居客房产研究院分院院长张波也认同，经营性现金流为负，并不代表着企业一定存在问题，一些规模扩张型企业往往存在这一情况。但张波也直言，一部分房企就是因为过往过度追求规模化，导致企业现金流出现了严重问题，进而直接影响到了自身发展。

“对于这类企业而言，在当下环境下，如何实现规模有序扩张，这本身难度较大。总的来讲，房企要结合自身发展的不同阶段，做好合理的现金流管理。”张波分析道。

加快回款成必备手段

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，一般情况下，房企现金流主要来自于销售回款及外部借贷，但在“三道红线”后，一些踩红线的房企在外部融资的渠道上融资难度加大，以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通，间接造成公司内部现金流紧张。

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此外，由于市场调控不放松，房企销售端也逐渐承压，资金流入的降低，导致公司资金链条压力增大，也意味着风险的增加。“因此，目前大多数的房企都看中现金流的稳定。”

据北京商报记者不完全统计，2021年中报披露季以来，百强房企中有超半数企业明确披露了回款相关指标。头部房企如恒大、碧桂园、万科等企业的销售回款率均保持在90%左右。

可以说，经营稳健的房企尤其重视销售回款，万科无疑是业内的一大典型。2018年高喊“活下去”的万科，明确提出将回款指标作为首位考核指标，当年还提出了6300亿元的回款目标。

公开数据显示，2018年上半年，万科的销售滚动回款率在93%以上。而在2020年底万科对外公开的六大核心目标中，就包括“投资前现金流达到2000亿元，销售规模7900亿元、回款率95%”。

2021年中期经营性现金流第一名——绿地控股，在2021年上半年实现房地产主业合同销售金额1641亿元，销售回款1466亿元，同比增长17%，回款率超过89%。

就“接下来将采取哪些举措改善现金流、促进回款”的问题，绿地控股方面回应北京商报记者称，未来将继续加快销售资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理；不断提升回款的效率和质量，进一步加强应收账款催收清欠工作。此外，还将加快已售项目建设和交付结转。

在肖云祥看来，影响房企经营性现金流的因素，可分为内部因素及外部因素两种。内部因素主要有公司自身的“造血能力”、投资风险控制能力，成本控制能力以及运营效率等；外部因素则更多是政策因素，如融资、税收、销售政策等。其认为，目前大多数房地产企业都在积极的调整经营性现金流，结合过往几年房企的经营状况来看，大量的投资是影响经营性现金流的重要因素。

在销售规模见顶之后，如何提升回款率成为当下多数房企需要面临的问题。潘浩分析指出，最为常见的促回款措施，就是给予一次性付款的消费者以折扣刺激。另外，还可以通过加速竣工周期，加快银行放款周期等，提升回款效率。

张波认为，对于房企而言，把握现金流的流入和流出非常重要，不但要安排好销售的节奏，有序保证预售资金的回笼，同时对于拿地等现金支出类环节也需做好相应把控。

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北辰实业非公开发行股票是利好吗？

答：你好，非公开发行股票是为了引进战略投资者，对公司发展有利，中期对股价会产生积极影响，属于利好消息，祝你股市获利。

“三道红线”下谁还能借到便宜钱？规模上市房企融资成本揭秘_加权

原标题：“三道红线”下谁还能借到便宜钱？规模上市房企融资成本揭秘

作为一个资金密集型行业，房地产做到最后就是做金融。

随着房地产行业进入薄利时代，房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平。2020年上半年，受疫情等因素影响，国内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期。

但与此同时，**强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的定位。在这样的背景下，房企不断拓宽企业融资渠道，审慎进行各项投资。

谁家还能拿到“相对便宜的钱”？南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计的80家房企中，42家公开了上半年的融资成本。其中，上半年加权融资成本最高为11.80%，最低仅为3.35%。这意味着，同样借贷1000亿元，有的一年利息仅需偿还33.5亿元，而有的则要偿还118亿元，很大程度上蚕食企业的盈利水平。

从趋势来看，今年上半年，房企融资成本普遍下降。42家规模上市房企中，29家房企的加权平均融资成本同比下降，占比近7成。2家保持零增长，仅有9家同比上涨，上涨幅度最高为1.40%（还有2家无同比数据）。

万科、华润、保利、中海、龙湖等房企继续保持在融资渠道和融资成本的天然优势，更多扩张型中型房企的融资成本普遍较高。

中小房企融资难！融资成本最高11.8%

南都大数据显示，42家房企中，加权平均融资成本超过7%的有15家，其中有3家超过10%，分别为天誉置业、三盛控股、泰禾。

像很谋求快速扩张的房企一样，三盛控股融资规模的增大和利率的走高直接造成了融资成本的大幅增长。数据显示，2019年上半年三盛控股的加权平均利率为10.93%（后经重列为9.80%），受此影响，其融资成本由2018年上半年的1.46亿元增长至2.85亿元，增幅高达95.21%。而今年上半年，其有息负债及一年内的短期负债都出现了倍增，加权平均利率保持在两位数，高达10.83%。

财务状况持续***化的泰禾集团，营收下滑、庞大的债务规模，融资成本高企，上半年平均融资成本同比上升至10.03%。当前来看，无论是滚动再融资、还是卖掉资产、引入战投，都是泰禾目前想要传递的信号。

此外，融资成本超过7%的房企，还有当代、新力、恒大、佳兆业、中梁、力高、华夏幸福、奥园、阳光城、时代、正荣等。

研究员认为，作为高杠杆行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。而融资问题困扰着正在“弯道超车”的诸多中小型房企。

比如新力，最年轻的港股上市内房企，仅几年用尽财务杠杆，进而驱动规模增长。因为较多的借款和较多的信托融资，新力过去几年平均融资成本都超过9%。新力控股2019年度业绩发布会上，行政总裁陈凯称，新力目前的融资成本为9.2%，目标2020年将下降1%，在合作渠道上将优先考虑大银行贷款和收并购等。

中梁控股，三年实现百亿到千亿的跨越，于2019年7月成功上市。随着资本市场融资渠道的打开，在今年上半年新增境外融资渠道。截至2020年6月末，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。中梁控股首席财务官游思嘉表示，2020年上半年该公司的平均融资成本下降到8.9%，相对去年底有0.5个百分点的改善，预期在境内流动性增强的情况下，平均融资成本在今年底仍有进一步下降的空间。

闽系黑马正荣，今年上半年加权平均融资成本为7%。虽然不低，但公司是满意的。在中期业绩会上，管理层公开表示，“首先我们的杠杆率处在70%的合理健康水平，融资成本也在7%左右，7/8月国内发行小公募成本在5%左右，未来成本还有进一步下降的空间。

加权平均融资成本6%-7%之间的有6家，代表房企有新城、雅居乐、中骏、融信、北辰实业、宝龙。

加权平均融资成本低于6%的有21家，代表房企有碧桂园、富力、旭辉、世茂、绿城、远洋、金地、保利、招商、越秀、金茂、龙湖、华润、中海等。

分析这一区间发现，一是拥有国企和央企背景的房企，融资成本普遍较低，比如中海、保利、华润、金茂、越秀、招商、远洋、首开等，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。而五矿地产融资成本仅仅3.35%。

二是全国性布*的头部房企融资成本普遍不高。在这一区间的房企，除了除了北辰实业、宝龙、大悦城、瑞安、越秀、五矿外，销售规模都在1000亿元以上。

比如碧桂园、龙湖、世茂作作为民营企业的代表，维持行业内的较低的融资成本。碧桂园融资成本自2018年开始上行，融资承压。但在2020年上半年，通过发行多笔期限更长、成本更低的境内外债券，碧桂园的平均融资成本约为5.85%，相比2019年末下降0.49个百分点。

龙湖集团的平均借贷成本保持在4.5%的低位。一个重要原因是，在融资渠道上主要选择债券、开发贷、银团贷款等主流方式，很少使用非标、信托等受宏观调控影响较大的高成本融资方式。龙湖集团首席财务官赵轶曾表示，“在这个资本密集的行业，融资成本低，可以对战略形成巨大支撑。所以不管未来的融资环境怎么变化，龙湖还是有稳定器的，只要有正常的融资渠道在，我相信我们的融资策略能够支撑公司未来的发展”。

尽管，降低融资成本成为企业共识，但在2020年依旧有9家房企的加权平均融资成本较2019年同期上涨。就上涨幅度来讲，最高为1.40%，最低为0.17%。此外还有2家实现零增长。

虽为龙头房企，但恒大的融资成本一直较高，且2017年以来融资成本呈逐步上升趋势。今年上半年恒大的融资成本平均为9.14%，较2019年同期上升0.52%。不过，截至9月24日，恒大有息负债较2020年3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24%，提前归还2020年9月25日以後到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

处于漩涡当中的新城，上半年平均融资成本为6.85%，较去年同期平均融资成本6.48%上升了近0.37%，而相较于2020年上半年新增的150多亿新增融资（包含银行贷款），融资成本的上升正在悄悄蚕食利润。究其原因，今年在债券在面临发行人调整利率选择权时，债权人选择提升了票面利率，如17新城控股MTN001的票面利率就从5.4%大幅提升至了7.2%，今年四月中旬到期回售的中票票面利率也从5.25%调到6%。业内分析认为，许多核心财务数据的下滑，导致债市投资者对其前景持疑。

与此同时，29家房企的加权平均融资成本同比下降，最大降幅1.57%，最小降幅0.01%。从半年报财务数据看，得益于大环境融资成本有所下降，部分房企降杠杆措施已经显出成效。

时代***在2020年上半年的重要工作之一，就是努力降低融资成本，并且取得了成效。截至今年6月底，时代***加权融资成本为7.4%。时代***董事会**、行政总裁岑钊雄表示，“我们把握了2020年上半年集中还款期进行了债务置换，接下来公司整体债务的加权平均融资成本能够降至7%以下。”

佳兆业冲刺千亿关口，在经历危机之后，“调结构、降负债”一直是其近几年风险控制的重中之重。上半年佳兆业平均融资成本为9%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年下降290个BP，与主流房企的差距进一步缩小。

美的置业的债务指标进一步优化，上半年净负债率从去年底的89%下降至86.8%。新增借款平均加权融资成本仅为5.18%，截至年底，加权平均借贷利率从去年同期的5.95%下降至5.52%，在此背景下，美的置业上半年总借款成本为16.4亿元，同比减少6366万元。美的置业首席财务官林戈认为，美的置业融资成本下降得益于大环境融资成本有所下降，绝对不能靠杠杆来简单推动规模增长，靠过度的杠杆举债发展。

行业观察：房企融资低利率窗口期已过

融资成本与企业规模、负债结构、偿债能力、现金流状况等因素相关，反映了资本市场对相关企业的认可程度，是企业综合实力的重要指标。

当前，降杠杆成为房企未来发展的主旋律，但是融资能力继续分化。大中型房企依靠规模优势，完善的融资体系具备较强的融资优势，融资成本相对较低。而中小房企如果不想被淘汰，只能加速快速规模化发展，开拓多元化融资渠道是关键一环。

展望未来，在“三道红线”的预期压力下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或回到上行态势。房企依然注重通过加快销售回款、持续优化债务结构，促进现金回流“补血”，实现融资渠道的多元化和资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲林广伊晓霞邱永芬李美钰黄露

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组出品返回搜狐，查看更多

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北辰实业大家怎么看？

实话实说，综合分析：北辰实业最大的优势就是连续跌了十几年了，但成为超级超级大牛股的概率不大，纵然你拥有奥运村、亚运村、国际会展中心、五洲国际大酒店、***会议中心，是的，你懂，但是普通老百姓不懂啊，就怕炒的太高，无人接盘。

北辰实业前三季度结转量价齐跌，年末业绩能否复苏？ 本文首发于：DM查债通APP-DM专栏-三道红线近日，***统计*公布了2020年1-11月全国房地产开发投资及销售数据。... - 雪球

近日，***统计*公布了2020年1-11月全国房地产开发投资及销售数据。其中房地产开发投资额同比增6.8%，新开工同比降2.0%；商品房销售面积、销售额分别同比增1.3%、7.2%。

10月中旬北辰实业公布了今年前三季报，前三季由于开工、复工、竣工面积均同比下滑，营业收入和归属于母公司的净利润分别大幅下滑52.09%、90.13%。值得注意的是，公司三季度的归属于母公司的净利润较中报86.19%的同比降幅有所加大，可见北辰实业在国内经济普遍复苏的三季度，业绩也未能有明显的改观。

北辰实业成立于1997年，实际控制人为北京市国资委。公司主营房地产开发与经营，以北京为主的区位优势以及经营性物业的持续获现能力，支撑着北辰实业的中长期稳定发展。公司于1997年发行H股并在***联合交易所上市，2006年发行A股并在上交所上市。

北辰实业作为北京市属老牌房企，应亚运而起，借奥运腾飞，风光无限。随着北京可供开发土地资源日趋紧张，公司为突破发展瓶颈，果断走出京外，开疆拓土。北辰实业的营收投资物业和发展物业两部分组成，这和名气更大的同门金融街颇为相似。

目前北辰实业已布*北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等15个城市。

2020年北辰实业成功发行2笔在岸债券，总规模为8.6亿元。其中“20北辰实业MTN001”，发行金额为2.6亿元。关于募集资金用途，此前公司方面表示，其中2亿元拟用于置换“17北辰实业MTN001”回售所使用的自有资金，0.60亿元拟用于置换支付“17北辰实业MTN001”利息的自有资金。简而言之，北辰实业今年发债的目的主要是“借新还旧”。

图源：DM终端

图源：DM终端

图源：DM终端

北辰实业的其他融资方式主要为银行贷款、银行授信、信托融资、贷款担保、股权融资、母公司贷款等，公司近年来通过其他融资方式进行了多笔融资。

据外部市场披露，2020年北辰实业的其他融资额共计23亿元，其中信托融资18亿元，银行贷款5亿元。

图源：DM终端

近六个月以来，北辰实业流通中在岸债券中成交量第一为“18北辰实业MTN001”,成交量为9.9亿元；其次为“17北辰实业MTN001”，成交量为5.5亿元；剩余流通中的债券成交量均低于4亿元。

图源：DM查债通APP

成交量排名第一的“18北辰实业MTN001”，近3个月以来的成交收益率如下图示：

图源：DM查债通APP

2020年以来北辰实业共有5次外部主体评级，主体评级均为AAA，评级较为稳定。

国内评级机构普遍认为，公司作为集房地产开发和物业持有于一体的综合性房地产企业，在股东背景、区域布*、会展品牌知名度等方面具有较强的行业竞争优势。同时，联合资信也关注到房地产行业受政策调控影响较大，公司未来存在一定的资本支出压力。新冠肺炎疫情短期内对公司业绩产生一定影响，可能给公司经营与发展带来的不利影响。

图源：DM终端

其中YY评级认为，截至2020年6月底，公司资产负债率79.24%，杠杆水平处于高位。但公司投资性房地产以成本计量，实际价值高，公司实际财务状况较好。

图源：DM终端

中金观点方面认为，公司整体债务压力偏重。截至2020年6月末公司净负债率接近120%，考虑永续后的债务资本比为67.72%，整体偿债压力偏重。

图源：DM终端

想了解更多关于北辰实业的评级观点，欢迎到DM终端评级墙查看。

北辰实业是一家复合地产品牌的企业，公司主营业务包括发展物业、投资物业(含酒店)及商业物业。发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布*，其中包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。

其中一线城市有5个项目，北京为4个，广州为1个；二线城市有23个项目，其中武汉位列第一为6个，其次是长沙和成都均为4个，合肥和重庆位列第三均为2个；三/四线城市有1个项目，项目位于廊坊市。

图源：DM终端

据房管*统计数据显示，自2020年1月至11月，北辰实业销售总金额为89.82亿元。

按城市能级分类，北辰实业销售分布主要集中在二线城市。其中，一线城市销售金额为15.17亿元，占总金额的16.89%；二线城市销售金额为73.36亿元，占总金额的81.67%；三/四线城市销售金额为1.29亿元，占总金额的1.43%。

按物业类型分类，北辰实业销售分布主要集中在住宅。其中，住宅类销售金额为78.91亿元，占总金额87.85%；商业类销售金额2.93亿元，占总金额的3.26%；办公类销售金额3.41亿元，占总金额的3.8%。

图源：DM终端

按城市能级分类，北辰实业拿地金额分布主要集中在二线城市。其中二线城市拿地金额为34.09亿元，占总金额的86.8%；三/四线城市拿地金额为5.19亿元，占总金额的13.21%。

按物业类型分类，北辰实业拿地金额均为住宅类，金额为39.28亿元。

图片来源：DM终端

前三季度，北辰实业销售面积为50.65万平方米，同比下降50.34%，销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，销售均价为17854元/平米。

截止上半年，公司的土地储备面积达到726.57万平米，相较于上半年的50.65万平米的销售量来说，可以满足十多年的销量需求。即使按照2019年的126万平米销量预计，也足够未来6年的销售量。

相比之下，当前主流头部房企的去化周期一般在3-4年左右。在当下去杠杆的大背景下，地产行业都在强调快周转、快回款，降低负债，提高利润率。北辰逆势加大拿地力度的合理性值得思考。

图源：DM终端

此外，其披露的2020年第三季度房地产业务主要经营数据显示，北辰实业在前三季度实现房地产销售金额90.43亿元，同比下降40.82%，结算面积27.25万平方米，同比下降47.06%，结算金额36.78亿元，同比下降54.32%。

具体而言，今年1-9月，在土地储备方面，公司实现新增房地产储备42.27万平方米，同比上升59.69%，总土地储备695.97万平方米，同比下降6.74%，权益土地储备625.93万平方米，同比下降7.67%。

在工程建设方面，公司实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%，开复工面积703.20万平方米，同比下降12.16%，竣工面积115.53万平方米，同比下降22.37%。

2020年1-9月，就持有型物业而言：会议中心业态，项目总建筑面积32.88万平方米，实现总经营收入2.89亿元；写字楼业态，项目总建筑面积44.84万平方米，实现总经营收入4.47亿元；酒店业态，项目总建筑面积28.43万平方米，实现总经营收入1.69亿元；公寓业态，项目总建筑面积18.43万平方米，实现总经营收入1.17亿元。

相较于1季度1.97亿元的归母净利润，北辰实业在2季度、3季度分别亏***0.2亿元、0.5亿元。在国内经济持续复苏的情况下，公司的业绩却持续亏***。

据2019年年报数据显示，尽管北辰实业有不少自持物业的相关收入，但商品房的销售收入占比仍占据86.23%的绝对主要位置，因此物业开发和结转是影响业绩核心要素。

事实上，在商品房结转方面，北辰实业是量价齐跌的状态。受疫情叠加、政策严控、市场遇冷、信贷收紧等多重因素影响，公司整体项目施工周期延长，销售签约率出现大幅下降。相较于营收52.09%的降幅，公司前三季度实现新开工面积80.15万平方米，同比下降34.18%；开复工面积703.20万平方米，同比下降12.16%；竣工面积115.53万平方米，同比下降22.37%。

综上可见，地产业务的量价齐跌是导致北辰实业前三季度业绩下滑的主要原因。

展望四季度业绩，北辰实业相关负责人透露，后续在中部地区、西南地区等地的项目会陆续入市加推。北辰实业将紧盯市场政策走势，抓住市场销售窗口期，合理把控项目推售节奏，全力冲刺年度销售任务。

绿线是根据道路红线退的么，建筑红线是在什么情况下才需要退让，是不是参照道路红线退啊

所谓建筑红线，就是规划规定设计时不允许有任何建筑构件超出的界限。至于需不需要退红线，则要根据规划图的道路和建筑设计规范进行设计。