即将上市的reits在哪里申购(即将上市的中行代码多少？什么时候抽签？中签的几率有多大？)

即将上市的中行代码多少？什么时候抽签？中签的几率有多大？

中行的代码还没有公布，是在6月23日网上申购，中签的几率有多大，就要看申购的资金多少了。不过中行的发行量大，估计中签率也不会太低。附:新股网上定价发行具体程序如下：1、投资者应在申购委托前把申购款全额存入与办理该次发行的证券交易所联网的证券营业部指定的帐户。2、申购当日(T+0日)，投资者申购，并由证券交易所反馈受理。上网申购期内，投资者按委托买入股票的方式，以发行价格填写委托单，一经申报，不得撤单。投资者多次申购的，除第一次申购外均视作无效申购。每一帐户申购委托不少于1000股，超过1000股的必须是1000股的整数倍。每一股票帐户申购股票数量上限为当次社会公众股发行数量的千分之一。3、申购资金应在(T+1日)入帐，由证券交易所的登记计算机构将申购资金冻结在申购专户中，确因银行结算制度而造成申购资金不能及时入帐的，须在T+1日提供通过中国人民银行电子联行系统汇划的划款凭证，并确保T+2日上午申购资金入帐。所有申购的资金一律集中冻结在指定清算银行的申购专户中。4、申购日后的第二天(T+2日)，证券交易所的登记计算机构应配合主承销商和会计师事务所对申购资金进行验资，并由会计师事务所楚剧验资报告，以实际到位资金(包括按规定提供中国人民银行已划款凭证部分)作为有效申购进行连续配号。证券交易所将配号传送至各证券交易所，并通过交易网络公布中签号。5、申购日后的第三天(T+3日)，由主承销商负责组织摇号抽签，并于当日公布中签结果。证券交易所根据抽签结果进行清算交割和股东登记。6、申购日后的第四天(T+4日)，对未中签部分的申购款予以解冻。

中国reits基金怎么购买？

中国reits基金可以通过基金公司、线上的证券交易软件等途径购买，reits基金的投资门槛都不是很高，只需要几百或者几千都可以，通过以往的分红可以看出，reits的平均分红收益率几乎都高于通胀率，和有真实的房产一样，可以抵御通货膨胀。reits基金也是房地产信托基金，这种基金主要投资于住宅、商场、工业园、仓库、写字楼、酒店等，由基金经理替我们去投资，而且监管要求，reits每年至少要把90%净利润拿出来分红。只要这些物业赚钱了，投资者就肯定有钱分。用户在投资reits基金时一般需要使用个人的闲钱，在投资时尽量分散，这样就可以保证投资的收益。不过在投资时不能忽略风险，它受房地产周期影响，价格天天波动、有涨有跌，值得注意的是，reits基金只能通过海外账户投资境外的reits产品。需要注意的是，由于reits基金投资于商业地产，想要盈利需要长期持有，短期内实现盈利的可能性比较低，通常需要持有几年甚至长达几十年的时间，不过reits基金流动性较好，可以随时卖出或者买入。扩展资料：基金的分类：（1）根据基金单位是否可加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易（这要看情况），通过银行、券商、基金公司申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。（2）根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。中国的证券投资基金均为契约型基金。（3）根据投资风险与收益的不同，可分为成长型、收入型和平衡型基金。（4）根据投资对象的不同，可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金等。

首批基础设施REITs即将上市，买之前你需要知道的一切

5月17日，沪深交易所发布公告，首批9单基础设施公募REITs项目经沪、深交易所审核通过并向中国证监会申请注册后，正式获得中国证监会准予注册的批复。

深交所首批4单基础设施公募REITs项目：博时招商蛇口产业园、中航首钢生物质、平安广州交投广河高速公路、红土创新盐田港仓储物流。

上交所首批5单公募REITs项目：华安张江光大园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园、富国首创水务、浙商证券沪杭甬杭徽高速。

资料来源：平安证券

除了以上9只，还有1只上交所REITs“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”尚处于已受理状态。

本期向大家汇报一下~作为一个投资人，你应该了解的关于基础设施REITs的一切。

一、产品定义

什么是REITs？

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资收益按比例分配给投资者的证券工具。

REITs的核心功能是实现不动产证券化，将规模大、流动性低的不动产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品。

什么是公募REITs？

公募和私募是相对的，公募指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产。

什么是基础设施REITs？

基础设施REITs属于REITs中的一个类别。

以下是美国Nareit对于REITs的分类：

资料来源：戴德梁行

我们的基础设施REITs对于“基础设施”的定义要比美国更宽泛一些：重点支持7个行业、8个区域。

行业：包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目等。

区域：包括京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳、海南、长三角等。

资料来源：发改委，天风证券

二、产品结构

《指引》明确了我国的基础设施REITs采用“公募基金+ABS”结构：

资料来源：平安证券

产品结构分层为：

（1）项目公司装存底层资产，进行不动产资产的运营和管理；

（2）特殊目的公司（SPV，如有）持有项目公司权益，并以其收益权为底层资产发行ABS；

（3）公募基金80%以上基金资产投资于ABS，并持有其全部份额；

（4）基金持有人持有公募基金份额，委托公募基金管理人来实施基金管理。

为什么我们不通过公募基金直接持有不动产，中间要隔一个ABS呢？

因为，现有的《基金法》对基金投资标的有所限制，REITs无法通过公募基金直接投资股权或不动产资产，只能通过不动产支持证券（ABS）间接持有。

下面，结合现有的《基金招募说明书》，我们来看看基础设施REITs的重要内容。

三、产品要素

01

投资范围

设立时，REITs的100%的资产投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

存续期间，基金投资基础设施资产支持证券不低于基金资产的80%。除投资基础设施资产外，其余资金可投资于利率债、AAA信用债、货币市场工具。

资料来源：基金招募说明书

02

开放频率

基础设施REITs都是封闭式基金，封闭期都在20年以上。

资料来源：基金产品资料概要

在封闭期内，基金不接受申购赎回，只能场内（证券交易所）上市交易，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。

为降低封闭式REITs的流动性风险，上交所和深交所在其业务办法中均提出基础设施基金交易可引入流动性服务机制，如上交所规定“基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础施基金提供双边报价等服务”。流动性服务机制相当于做市商，通过引入流动性服务机制来提高REITs在二级市场上交易的流动性和活跃性，或将缓解REITS因封闭期长引发的流动性折价问题。

有个小点需要注意一下：基金的封闭期和底层项目的存续期往往不匹配。

比如，平安广交投广河高速REIT，他有99年的封闭期，但是，“本基金以首次发售募集资金投资的基础设施项目对应的特许经营权将于2036年12月16日到期。特许经营权到期后，基金管理人将视情况选择是否申请特许经营权续期。若基金管理人选择申请续期的，基础设施项目或将需要满足法律法规规定的其他条件，且受制于相关**主管部门的最终批准，特许经营权存在无法续期的风险。如特许经营权到期后无法续期的，将按照相关协议的约定将基础设施项目移交至**主管部门。”

当特许经营权或者产权到期时，基金可能提前终止，或者额外承担一定的成本来给项目续期。

03

扩募机制

因为是封闭式基金，所以基础设施REITs如果要新的资金，得走“扩募”流程，类似股票增发。

REITs的扩募属于重大事件：扩募金额≤净资产的50%，则需要1/2以上表决权股东同意；扩募净额＞净资产的50%，则需要2/3以上表决权固定同意。

以下是基础设施REITs基金重大事件表决要求：

资料来源：天风证券 

04

分红要求

基础设施REITs强制分红，《指引》规定：收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

资料来源：基金招募说明书

大部分REITs约定：每年现金分配不低于可供分配金额的90%；有两个REITs不同：

平安广交投广河高速REIT：将不低于可供分配金额的95%以现金形式分配。

东吴苏园产业REIT：前2个自然年度，分配可供分配利润的100%，之后年度分90%。

可分配金额是什么概念？

可分配金额指在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。

以下是沪杭甬杭徽REIT的《招募说明书》披露的计算方法，给有会计基础的朋友参考：

资料来源：基金招募说明书

简单理解，“可供分配金额”大体就是：基金当年实际赚到手的现金扣除未来计划内的开支。

05

杠杆率

《指引》明确：基础设施REITs总资产不得超过基金净资产的140%，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得超过基金净资产的20%。

06

费用水平

资料来源：基金产品资料概要

如果你参与REITs的首发，需要支付认购费；REITs上市后，跟买卖股票一样，按照交易佣金计算费用。

整体来说，REITs的固定费用部分比债券基金要低；额外有浮动管理费，不同REITs的费用标准完全不同，整体理念就是项目运作越好，费用提得更高。

四、产品收益来源

如果买基础设施REITs，我的收益来源于哪里？

资料来源：戴德梁行

所有REITs的收益都来源于两块：分红+交易差价。

01

产品分红（现金分派率）

基础设施REITs是强制分红的：收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

那么我买了这个基金，到底能从分红这里赚到多少收益率？

这就要引入一个指标：现金分派率。现金分派率=分派现金/基金市值

基金刚发行，所以基金市值=募资资金。同时，在基金的《招募说明书》中，都假设将可分配金额的100%分配给投资人，因此，预测现金分派率=预测可分配金额/募集资金。

根据《指引》规定：基础设施REITs未来3年净现金流分派率不能低于4%（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）。

以下是各基金在《招募说明书》中披露的预测现金分派率：

资料来源：基金《招募说明书》

以产业园和仓储物流为基础资产的产权类REITs的现金分派率为4%-5%；以收费公路、市政设施和垃圾处理及生物质发电为基础资产的经营权类REITs的现金分派率为6%-12%。

这里涉及到一个概念：产权类REITsVS经营权类REITs。

根据底层资产类型的不同，公募基础设施REITs可以分为经营权类REITs和产权类REITs。

资料来源：戴德梁行

经营权类REITs底层资产为经营权，如市政工程、交通设施、污染治理等，底层资产盈利主要通过日常经营、收费等方式，其可分配利润主要来源于项目的收益权，难以获得资产增值收益，因此，经营权类REITs更接近债权，价值缺乏弹性。

这次发行的经营权类REITs包括：平安广交投广河高速REIT、首钢绿能、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT。

产权类REITs底层资产属于不动产，如仓储物流、产业园区，其收益除租金收入等固定收益类的现金分派外，可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显。

这次发行的产权类REITs包括：博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏园产业REIT、普洛斯仓储物流REIT。

一般而言，产权类资产（仓储物流、产业园区、数据中心等）对应的REITs基金收益率通过现金分派率来衡量即可，核心原因是此类资产的权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定。

但是，经营权类资产在收费期限届满后需无偿归还**、资产价值到期归零，因此资产估值呈现“逐年衰减”的特征，但这并不代表投资人的投资本金也随之“减损”了，而是在基金存续期每年的可供分配金额中，逐步提前回收了投资本金。既然是“逐步回收”，就必然涉及到一个“回收效率”或“回收速度”的问题，剩余收费期限越长的项目，每年的本金回收比例在正常情况下势必会低于剩余收费期限较短的项目。

鉴于两类资产存在的上述差异，需要注意，现金分配率的两个“不可比”：

一是产权类REITs的当期分派率与经营类REITs的当期分派率不可比；

二是不同期限的经营权类REITs的当期分派率不可比。

那么，如何才能相对公平地对比不同期限经营权REITs的收益率呢？

——以“持有至到期”为假设，将一只经营权类REITs投资人每年的可供分配金额转换为“内含报酬率”（IRR）。这项指标已经将时间因素考虑在内，因此在不同项目之间将具备一定的可比性。

有2只在REITs在《招募说明书》中公布了IRR：沪杭甬杭徽REIT和和富国首创水务封闭式REIT，IRR在6%-7%之间。

02

交易差价（资本利得）

虽然REITs的特点是“高分红”，但从美国市场经验看，影响REITs每年收益率（蓝框）的主要还是“价格波动”（绿框），现金分派率（红框）基本稳定在3%-4%：

资料来源：Nareit官网

REITs既然在股票市场上交易，自然价格是实时变动的。那么，如何才能评估REITs价格是否合理？我们如何给REITs估值？

基础设施REITs都适合采用现金流折现法（收益法）进行估值。但是，产权类资产和经营权类在估值特点上却存在明显差异。

经营类资产随着剩余经营年限不断缩短，资产估值呈现逐年递减的趋势，资产价值到期后将归零——因此，如果经营类REITs的底层项目没有续期，股价应该呈下降趋势。

以下是印度的高速公路REIT——IRBN的股价走势：

资料来源：英为财情

我们刚刚已经在“产品分红（现金分派率）”介绍了经营权类REITs的价值衡量指标——IRR。

如果要衡量产权类REITs的估值水平，需要引入另一个指标——资本化率（CapRate）。

资料来源：戴德梁行

资本化率（CapRate）是资产年净收入与估值的比率，有点像“租售比”的概念。

以下是戴德梁行披露的市场对于不同产权类REITs要求的资本化率：

资料来源：戴德梁行

资本化率受到城市、区位、业态等因素的综合影响，以位于国内一线城市或产业集聚地的核心资产为例，因其具有稳定的租金收益与良好的价值增长预期，投资人一般而言愿意接受更低的资本化率，而对于其他二三线城市或产业集聚度相对偏弱区域的同类资产，投资人可以接受的资本化率则会相应升高。

资本化率是可以计算的，有些REITs直接在《招募说明书》中披露了这个历史/预计数据：

博时招商蛇口产业园REIT：2021年4.45%，2022年4.56%。

华安张江光大园REIT：2020年4.73%

东吴苏园产业REIT：2018年3.91%，2019年4.23%，2020年2.94%

个人想法

这次REITs的发行，我是既“观望”又“期待”。

观望的是：这次是我们内地第一次发行标准化的REITs产品，原始权益人战略配售比例20%-60%，我不担心底层项目扑街，担心的是REITs在二级市场的交易活跃度。如果交易低迷，我们有可能在“资本利得”这一块赚不到钱，甚至亏钱。

期待的是：REITs基金在作为一项与股票/债券低相关性的资产，对于我们做资产配置是非常有好处的，可以增强长期总资产回报率。具体可参考：带你认识国内唯一跟踪全球市场REITs的指数基金——【上投富时发达市场REITs】

因此，我还是会继续关注国内REITs的发展，希望他顺顺利利，未来成为我们资产配置的重要工具。

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散户适合买reits吗？为什么不建议普通散户申购reits？

REITs基金全称叫做基础设施领域不动产投资信托基金，可以简单理解成这个基金投资标就是各类不动产资产，那么散户适合买reits吗？为什么不建议普通散户申购reits？为大家准备了相关内容，以供参考。一般来说，散户是不合适买reits的，因为reits的封闭期是比较的长，一般是20年到99年封闭期的会比较多，因为时间太长了，其次就是场内折价可能非常严重，对于一个普通散户来说，是不建议投资这么长时间的产品，其次就是未来的不确定太多了，可能存在亏损的情况。另外REITS每半年才公布一次估值，对于机构来说，是会深度的研究净值，但是对于散户来说，是没有那么多时间和精力来进行研究的，如果买入可能会存在亏损的情况。如果实在是想买的话，是可以等reits上市之后购买可能比较适合，因为那个时候市场会对reits进行充分定价，其次就是reits也是有优点的，REITS的最大优点就是预计现金流分派率为4%-12%。但总的来说，是不建议普通散户申购reits，因为封闭期比较的长，其次就是每半年才公布一次估值，没有那么多时间和精力来进行研究，一般不推荐购买。

reits第二把成护宜办尽批什么时候上市

第二批公募REITs将在11月29日启动公众投资者认购。公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。从基金发售公告上看，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT两只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有11月29日至11月30日短短两天时间。公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。而从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，每只公募REITs场外的最低认购门槛均为1000元。扩展资料：第二批公募REITs为何能够继续延续第一批时的认购热情，博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨认为，主要有以下三方面原因：一是二批REITs的资产质量也非常不错，与首批REITs相比不相上下，投资者较为认可；二是首批REITs二级收益表现出色，更多投资者开始关注REITs的投资价值；三是银保监会明确了保险资金可以参与REITs投资，有更多的机构投资者可以参与REITs申购。“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用’火爆’来形容。”富荣基金资产配置部总监王甲同表示，主要原因：首先，第二批公募REITs项虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项，资产质量较好，有的项从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项更好，市场认可度高；其次，第一批公募REITs上市后整体市场表现比较好，9只产品平均涨幅超过15%，这对二批项形成有效带动；另外，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项前的市场价格看，产权类项的分红率已经低于4%，特许经营权类项IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显；第一批公募REITs项推出时，发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。相比下，第二批REITs项发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。此外银保监会也发文允许保险资金投资公募REITs，市场主力资金登场公募REITs投资，市场需求量增加。

如何购买未上市的原始股

原始股是公司上市之前发行的股票。在中国证券市场上，“原始股”一向是赢利和发财的代名词。在中国股市初期，在股票一级市场上以发行价向社会公开发行的企业股票，投资者若购得数百股，日后上市，涨至数十元，可发一笔小财，若购得数千股，可发一笔大财，若是资金实力雄厚，购得数万股，数十万股，日后上市，利润便是数以百万计了。对有意购买原始股的人来说，一个途径是通过其发行进行收购。股份有限公司的设立，可以采取发起设立或者募集设立的方式。发起设立是指由公司发起人认购应发行的全部股份而设立公司。募集设立是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余部分向社会公开募集而设立公司。由于发起人认购的股份三年内不得转让，社会上出售的所谓原始股通常是指股份有限公司设立时向社会公开募集的股份。另外一个途径即通过其转让进行申购。公司发起人持有的股票为记名股票，自公司成立之日起一年内不得转让。一年之后的转让应该在规定的证券交易场所之内进行，由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让。对社会公众发行的股票，可以为记名股票，也可以为无记名股票。无记名股票的转让则必须在依法设立的证券交易场所转让。一些违规的股权交易大多数是以投资咨询公司的名义进行的，而投资咨询机构并不具备代理买卖股权的资质。

lpo重启，请问将要上市的公司将要走哪些流程，在网上申购是不是就要冻结资金了。

帮你项项吧

怎样提前购买即将上市的股票？

网上竞价申购，1000股为单位，按发行价一次申购，下次无效。没中签T+4返回资金。

reits在染价绿套妒席节院哪里可以买

投资者可直接购买qdii基金投资美国房地产reits基金。像鹏华美国房地产基金（206011）、嘉实全球房地产（070031）等都是reits基金。或者投资者开通一个港股账户，然后在港股交易所购买香港的reits基金。像领展房地产信托基金（00823）、越秀房地产信托（00405）。投资者还可以开通美股账户来购买美股市场中的reits基金。【拓展资料】一、reits基金是专门用来投资房地产的基金，它最初的设想也是满足老百姓众筹买房、一起当房东的想法。因此该基金类别较多，主要分为以下三种类型：股权型reits：这种类型就是指投资者直接买入房地产基金，等到房屋租金、买卖房屋赚取了收益后就以分红的形式付给投资者。抵押型reits：该类型就是凭借着给房地产商提供贷款资金从而获得利息，等到抵押贷款产生利息了就把利息付给投资者。混合型reits：这种类型就是综合了上述两种投资方式，既收取房屋租金，房屋买卖差价；也可以发放贷款获取利息。二、基金广义是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。主要包括信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的和用途的资金。我们提到的基金主要是指证券投资基金。根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类：根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易(这要看情况)，通过银行、券商、基金公司申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。我国的证券投资基金均为契约型基金。根据投资风险与收益的不同，可分为成长型、收入型和平衡型基金。根据投资对象的不同，可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金等。

2021.05.30REITs即将上线

文Ι刘鹏程Sai.L

从明天开始到6月2日，首批公募REITs基金将开始上线并接受投资者的认购，

项目名称、发行时间、认购价格和认购门槛直接看下图。

很多投资者目前还不太理解REITs具体是个什么类型的产品，以及它的基本特征，

所以我们在这里把最基本的情况给大家解释一下：

REITs最早产生于美国20世纪60年代初，

意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，

获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

在亚洲，最早出现REITs（房地产信托基金）的国家是日本，

由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大。

说白了就是从普通投资者手中集资筹集到一笔钱之后建一个商业地产项目，

这个商业地产项目建好后不直接卖出，而是长期收取租金，

用租金给参与集资的投资者发放分红的一种运作模式，

一来解决商业地产融资渠道的问题，二来大幅降低投资者参与商业地产项目的门槛。

但是在我国商业地产的融资渠道比较固定，

同时政策也不太支持地产类项目直接从投资者手里集资，

所以我们最近要上线的REITs和美国、日本的房地产信托基金不是一回事。

我们的REITs学名叫公募基础设施基金，筹集到的资金用于基础设施建设，而非商业地产，

这个模式的部分经验来自于香港，香港有不少REITs的项目是用于基础设施建设。

这批上市的Reits基本是一个具体项目，

基础设施REITs目前聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

这批上市的REITs（公募基础设施基金）名称当中虽然有基金二字，

但实际上，这个产品的特性和基金的相似度不是很高，而是介于股票和债券之间，

同时又和股票、债券有比较明显的差异。

REITs（公募基础设施基金）与股票的特征对比：

1）REITs的项目是单一的，主营方向的是固定的，规模也是相对固定的，

通俗解说：上市公司是可以扩张，赚了钱再搞分公司或者再上生产线，不断扩大规模，

但REITs基本上不扩张，赚了钱除了运营费用之外都拿来分红；

上市公司是可以改变主营业务的，比如我是干交通运输的，可以逐渐转型干仓储物流，甚至跨界并购之后，从一个高工业的公司变成一个做游戏的公司，

但REITs不会改变主营业务，集资目的是搞仓储，就一直搞这一个仓储项目。

2）REITs的红利发放是强制性的，

通俗解说：上市公司赚钱了要不要把盈利都作为红利发放是弹性的，

公司可以选择拿钱扩张、用于回购或者直接分红，看公司情况来决定，

但REITs的盈利除了必要管理费等支出外，绝大多数是必须以分红形式发放给投资者的。

这么一看的话，REITs的资金使用方向固定，收益强制作为分红发放，

很多投资者觉得，那它不就是更像债券，每年都有差不多的类似利息的分红收益可拿。

但实际上，REITs和债券之间的差别也不小，主要体现在三个方面，

REITs（公募基础设施基金）与债券的特征对比：

1）REITs在存续期内不会还本付息，不接受直接赎回，

债券的话，投资者可以直接等到期还本付息，或者中途转让给其它投资者，

基金的话（开放式），投资者可以直接向基金公司要求赎回份额，

但在REITs身上，投资者不能要求其还本付息，也不能要求直接赎回，

持有一定时间后不想再继续持有的话，只能卖给场内的其它投资者来变现。

2）REITs的分红虽然是强制的，但不是固定的，

债券的话，每年都有固定的利息的收益，

但是REITs是今年赚的多就多分红，赚的少就少分红，不赚钱不分红，

收益水平的稳定程度高于股票，但不如债券那么稳定。

3）REITs除了分红之外，还有可能获得资本利得收益，

我国的普通投资者在债券上基本都是拿本息收益，通过交易差价获利的很少，

但REITs有可能会产生资本利得收益，

这种收益的来源主要是项目本身的升值，或者市场短期的认可度上升，

前者比如我花10亿搞个仓储项目，几年后这个项目本身的价值上升到了15亿，

后者比如说现阶段市场资金高度追捧REITs，

其它投资者非得给高溢价买我们持有的REITs份额。

这个就有点像股票价格上涨，我通过买卖之间的差价赚钱是类似的。

所以，投资者对REITs最简单的理解，从投资价值的角度来看，

可以把其理解为一个小规模，主营业务固定的强制分红的公司股票，

按这个方式理解，比较容易把握其在交易和获利方面的特征。

对于首批REITs项目来说，市场认可度如何，经营管理水平如何都还未知，

这几只产品在A股市场的流动性如何也有待实际运行情况证实，

所以，不太建议大家一上来就用大量资金去专门参与REITs，

对于大多数普通投资者来说，可以把它暂时采取可转债打新的方式来参与，

就是有质量差不多的REITs上市，就正常参与申购，

中签之后在上市初期找个差不多划算的价位卖出获利即可。

REITs上线后，可以通过股票交易软件，基金销售平台以及银行渠道参与，

从交易便捷性的角度来看，股票交易软件是最方便的，

第一步，要先在券商交易软件当中的——业务办理选项中开通一下权限，

第二步，在有REITs项目上市时，进入交易软件，通过类似新股申购的方式参与申购，

第三步，中签之后在交易软件当中正常交易，

或者没中签但有看好的项目可以直接通过代码进入买卖交易。

最后稍微说两句近期行情的事，

上周二A股市场超预期长阳，突破了困扰市场已久的上升通道上沿，

但是突破之后的上涨持续性一般，同时成交量水平也暂时没有明显放大，

如果后续上证指数回落到上沿附近，并且在这个位置出现明显缩量的话，

可以考虑设好止损线之后少量加仓，看指数是否能再向上试探前期高点；

如果后续上证指数不回调并且保持目前的成交量水平向上的话，

暂时不要急于加仓，先管理好现有持仓为主，

因为这个位置不回调且低成交量继续上行的话，

会快速积累短期风险，就不再适合短期加仓了。

风险警示线随行情适当上调至3500点整数关口，也是前期高点连线这个位置上，

如果后续行情突然有扭头放量跌破这条警示线的情况，注意适当降低仓位避险。

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