港币1000等于人民币多少现金(恒大到底值多少钱？)

恒大到底值多少钱？

截止10月3日，恒大市值3638亿港币，折合人民币3098.9亿市值。

花3100亿人民币可以买到一个什么样的企业？

2017年中报数据：

上半年累計實現合約銷售人民幣2,440.9億元，較上年同比增長72.2%；合約銷售面積2,475.1萬平方米，同比增長49.1%；合約銷售均價人民幣9,862元╱平方米，亦同比增長15.5%。2017年上半年，集團實現收入人民幣1879.8億元，較去年同期上升114.8%，毛利較去年同期上升171.7%至人民幣673.0億元，實現淨利潤人民幣231.3億元，較去年同期上漲224.4%。股東應佔利潤人民幣188.3億元，較去年同期上漲832.2%。於2017年06月30日，總土地儲備面積達2.76億平方米；累計平均成本每平方米人民幣1,658元；現金餘額（包括現金及現金等值物以及受限制性現金）為人民幣2,699.3億元，總資產為人民幣14,929.8億元。

一个1.48万亿资产的公司，2.76亿平方米的土地。今年净利润大概在360亿人民币左右的企业。假设恒大每年卖5000万平方米的房子，平均一个季度大概在1500万平方米左右。2.76亿土地储备面积至少能卖5-6年时间。大概的土地存续比为,27600/1500=18.4倍。

财报中提供了这样的数据：

截至2017年6月30日，集團總土地儲備項目個數719個，分佈於中國223個城市，覆蓋了全部一線城市、直轄市、省會城市（除台北、拉薩外）及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總建築面積2.76億平方米，土地儲備原值為人民幣4,576.4億元。其中一二線城市土地儲備原值達人民幣3,324.2億元，佔比72.6%，平均樓面地價人民幣2,213元╱平方米，三線城市土儲原值人民幣1,252.2億元，佔比27.4%，平均樓面地價人民幣996元╱平方米。

可以看出来，恒大的主要货值在1-2线城市（占比7成，而且成本比较低廉），整个恒大的土地储备货值应该远远高于4576.4亿。假设土地储备货值是土地储备成本的2倍，那么这些土地价值9000亿左右。

2017年上半年新增土地储备6700万平方米左右，土地楼面平均价格2000元左右。

总股本131.31亿，许家印和他的夫人持有83.6%左右。而根据公开市场信息，华人置业在过去6个月购入了中国恒大大概接近6.8%的股份，加入许家印和甘比都没有抛售的话，那么市场的流通股非常少。是非常少，低于10%的股份流通，大概只有405亿的流通盘。

2015

合同销售金额：2013亿

预期竣工的开发中物业：3296亿人民币（其中：土地使用权：1843亿）

待出售竣工物业：541亿

年报披露的土地储备：1.56亿，平均成本1173元

年报收入：1331亿

新增加的土地储备：3483万平方米

土地储备的原值：1829亿 (土地储备面积*土地的平均获得成本）

财报净资产：510亿

股本：137.98亿股

总资产：7570亿

权益总额：1421亿

分红一半左右（0.71vs0.38）

2015年年底，存货接近3800亿。这才是恒大真实价值所在。

时间进入2016年，

2016

合同销售金额：3733.7亿 （这个数字和2016年的存货非常接近）

预期竣工的开发中物业：5778亿人民币（其中：土地使用权：3197亿）

待出售竣工物业：807.76亿 （接近6500亿的存货，意味着下一个财务年度，恒大可以兑现的项目和利润接近500-600亿之多。而这些钱一旦收回来，才能进入净资产，也预示着下一个财务年度的净资产的增长巨大）

年报披露的土地储备价值：2.29亿平方米，平均成本1570元

年报收入：2114亿

新增加的土地储备：1.02亿平方米

土地储备的原值：3600亿

财报净资产：442.40亿（财报的净资产不但没有增加，反而减少了，因为所有的存货都没有进入净资产，支付了大量的利息和分红之后，净资产并没有增长，和其他公司不同的是，房地产公司的权益里面，净资产只是一部分）

股本：136.9亿股

总资产：13508.68亿（总权益包括了1129.4亿永久资本债）

权益总额：1925亿

分红：（根据2016年年报：由於本集團正在進行分拆重組，根據中國證監會《上市公司監管法律法規常見問題與解答修訂彙編》第十條的

有關規定，暫不派發2016年末期股息，待分拆重組結束

後，本公司將按2016年度全年及2017年上半年度的可

派發利潤的50%向股東派發特別股息。） 这将会是一个很大的利润分配

如果按照2017年中报披露的财报中的保留盈利，是508亿，那也代表要分配254亿。

2017中期

合同销售金额：2441亿 （今年的目标估计在4500亿左右，但是实际很可能超过，应该和2016年的预期竣工的开发中物业类似，我怀疑恒大今年合同销售金额将超过5000亿）

预期竣工的开发中物业：6990亿人民币（其中：土地使用权：4048亿）

代售的已经竣工物业：983.6亿。

年报披露的土地储备价值：2.76亿平方米，平均成本1658元

中报收入：1879亿

新增加的土地储备：6763万平方米

土地储备的原值：4576亿(一二线城市占比72%，三线城市占比27%）

财报净资产：1010.59亿（虽然权益总额下降了，但是实际的净资产增长了2倍多，主要原因是恒大在6月底之前引入了2次战略投资，总共700亿左右，恒大在2017年做了几个大事情，归还了1100亿融资，融资了700亿。剩余的利润都进入了净资产，这样我们才看到了净资产增加到了接近1010亿的规模）

股本:130.93亿(继续回购)

总资产：14929亿（总权益已经没有永久资本债务了）

权益总额：1681亿（权益还比2016年下降了）

总体来看，恒大在2017年实现了资产表的清理，看上去更加健康了。

从以下5个维度来分析中国恒大的价值， 

分红角度

恒大上半年预告的净利润大概在188亿左右，但是根据对2016年实际存货的估值，和其对第一，第二轮战略投资者的承诺，2017年净利润很有可能超过400亿，如果超过400亿，那么每股分红可以高达1.5元之多（假设分一半）

如果再按照2017年中报披露的保留盈利已经搞到500亿之多。如果按照这个数字，他也至少也分配掉254亿的股息，大概折合每股2元的分红。

我大概可以推测，现在的价格（30港币）买入恒大，预期的分红大概在7%-8%作于，依然是非常优秀的。

PS（预测2017）

假设2017年恒大销售在5000亿（合同销售金额）左右，PS大概约为0.6左右。

我使用了合同销售金额而不是实际收入，因为实际收入有滞后性，不准确反映房地产公司的实际销售能力。 

PE(预测2017）

如果恒大2017年净利润在400-500亿，那么目前价格（4000亿港币）折合（3400亿人民币）折合市盈率大概在8倍左右。距离中国恒大总裁夏海钧的说法才过去一个月。那个时候股价是22.8元港币。

夏海钧表示，“华人置业说合适的时候套现，要我看恒大的股票远远没有达到合适的状态。现在大的房地产企业平均PE大概是在8到10倍左右，恒大现在的PE大概在5倍左右，我认为这个价格远远没到合适的水平，华人置业现在应该不舍得卖恒大的股票，未来还会有增长的空间。”

PB（2017年年底预测净资产）

房地产公司的账面净资产是无法正确陈述一家公司的真实价值的。

我用毛估估的算法，2017年中期净资产1010亿+存货可能产生的净利润的一半来推测他的2018年净资产，那么大概是1700亿人民币左右。

则现在对应港股的4000亿左右的市值，折合人民币3400亿市值，PB大概是在2左右。

货值

恒大全部货值大概在9000亿人民币左右。如果按照货值来看的话，市值应该在1万亿港币左右，折合股价大概在89元（港币）左右。

综上，我认为中国恒大的合理估值在未来6个月-9个月内应该在40-45元港币左右。市场对房地产的情绪以及许家印的个人情况将左右股价的发展。 

附录-1 

土地储备量。土地储备面积是衡量指标，但口径应是权益规划建筑面积，即已经“确权”的面积，而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次，比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备货值。也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备，因单价差别很大，土地价值差别也很大（例如有的企业的土地储备平均楼面地价是5000元/平方米，有的企业的平均楼面地价是1000元/平方米）。第三，其实衡量企业土地储备量非常重要的指标是土地存续比。土地存续比是指企业的土地储备面积与企业上季度房屋销售面积的比值，它是反映企业土地储备面积多少的指标。例如，有的企业的土地存续比是10，也就是按照上季度去存货速度，土地储备面积可支持10个季度（2.5年）的开发，有的企业可能是5，而个别企业还有超过40的。

要特别强调并提请房企注意的是，其实土地储备并非越多越好。目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的“土地红利”年代，而资金成本及财务费用却居高不下。一个简单的逻辑是，如果企业的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”的。而且新的《闲置土地处置办法》施行后，也有因为土地闲置而被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%的业绩增长率，兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。另外要切记，适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提，因为土地储备无时无刻不在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算，闲置一年楼面地价变成了4400元，两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢，楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的，最终极有可能净利润很低。

附录2 

一亩土地大概等于666平方米

1平方米大概等于0.0015亩

假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。

楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

假设小区有一亩地，房地产公司投入40万获得这块地皮，平均每平米的价格就是600元。楼面地价是334元每平方米，但是可以销售的面积是666*1.8=1198平方米。

假设最终定价房子的价格为670元，那么销售收入1198*670=81万。

销售收入（81）/地价（40）=2倍。

可以界定这个销售收入为这块地皮的货值。也就是这块地皮上可以产生销售收入的货的价值。

附录3:

楼面价是什么？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式为：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

这是2016年的新闻，可以看到此时在郑州的土地已经涨到了511万一亩。楼面价大概2557元，容积率也非常高，高达3.这样的房子已经非常密了。

那楼面价和房价之间有什么关系呢？

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

一般情况下，房价中包括的费用有：

1 土地费用（占据30%-50%）

2 税（15%）

3 房地产公司的利润（10%）

4 建筑成本（20%）

5 资金成本（10%）

一千港版多少人民币

人民币更值钱一些判断货币是否值钱，要根据和人民币的汇率对比判断1人民币元可以兑换1.2124港元所以，人民币比港币要值钱

一千港币能兑换多少人民币；那个银行最高

现钞（现金）1000港币可兑换人民币975.3元现汇（非现金从外直接汇入账户）1000港币可兑换人民币983.2元汇率是统一哪个银行都是一样的

1000元港币兑换多少人民币

货币兑换1000港币=788.3948人民币元

一千元港币等于多少人民币？

根据银行汇率显示，

1港元=0.8770人民币

1人民币=1.1402港元

那1000港元等于877.0391人民币元

香港回内地要小心！不少人被海关罚款了！

内地海关过关须知

自用合理数量范围内免税，其中价值人民币800元以上，1000元以下的物品每种限一件

（1）香港、澳门地区居民及因私往来香港、澳门地区的内地居民，免税香烟200支，或雪茄50支，或烟丝250克；免税12度以上酒精饮料限1瓶（0.75升以下）（2）其他旅客，免税香烟400支，或雪茄100支，或烟丝500克；免税12度以上酒精饮料限2瓶（1.5升以下）

（1）驻境外的外交机构人员、我出国留学人员和访问学者、赴外劳务人员和援外人员，连续在外每满180天（其中留学人员和访问学者物品验放时间从注册入学之日起算至毕业结业之日止），远洋船员在外每满120天任选其中1件免税（2）其他旅客每公曆年度内进境可任选其中1件徵税

中华人民共和国禁止进出境物品表

香港海关过关须知

凡年满18岁的旅客，可以免税携带1升在摄氏20度的温度下量度所得酒精浓度以量计多于30%的饮用酒类进入香港，供其本人自用。持香港身份证的旅客，则必须离港不少于24小时才可以享有以上豁免数量。

凡年满18岁的旅客，可以免税携带下列烟草产品进入香港，供其本人自用：19支香烟；或1支雪茄，如多于1支雪茄，则总重量不超过25克；或25克其他制成烟草。

▌*物：受管制*物入境或出境需卫生署许可证

香港海关还细心准备了

图文版的过关小锦囊：

今天的介绍就到这里啦

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港币1000元可以兑换多少人民币

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2015年一千元港币能换多少人民币？

1港币=0.8069人民币元1人民币元=1.2393港币1000港币=806.9人民币元兑换港币可以到各外汇银行兑换，中国银行/工商根据银行/农业银行/建设银行/交通银行均是外汇经营银行，汇率是每天变化(根据市场需求在不断变化之中，与股票一样)，同一银行在各地的汇率都是一样的，不同的银行汇率稍有差别，兑换不需要手续费。

一千万港币等于多少人民币？

9212599元。

经查，2023年6月26日汇率是一千港币等于921.2599元人民币。港元或称港币，是香港的法定流通货币。按照香港基本法和中英联合声明，香港的自治权包括自行发行货币的权力。其正式的ISO4217简称为HKD（HongKongDollar）；标志为HK$。香港金融管理*及渣打银行（香港）有限公司、香港汇丰银行有限公司及中国银行（香港）有限公司等3家香港发钞银行于2010年7月20日公布，将推出2010版港币新钞票系列。香港建立了港元发行与美元挂钩的联系汇率制度。外汇基金所持的美元就为港元纸币的稳定提供了支持。

1000块港币去银行换人民币是直接给现金吗

可以直接给你现金，也可以存在你的银行卡里，以港币的形式，任你选。1港元=0.8450人民币元1人民币元=1.1835港元1000港元=844.9人民币元数据仅供参考，交易时以银行柜台成交价为准更新时间:2016-06-0615:16